quinta-feira, 8 de abril de 2010

Reintegração de Posse para Terrenos Invadidos e Construídos

Muitas vezes compramos um terreno sem dinheiro para construir logo ou herdamos um terreno sem saber o que fazer com ele ou mesmo somos muito novos quando o herdamos e nossos tutores deixam o terreno vazio à espera de que decidamos o que fazer com ele em nossa maioridade civil e, quando então finalmente decidimos o que fazer com o terreno nos deparamos com o mesmo invadido e, muitas vezes, construído. Logo nos vem à cabeça o pensamento de que perdeu-se dinheiro e, se o terreno for de pequeno valor, vem-nos à cabeça logo a perda to terreno.

Ocorre que a lei ainda protege um pouco a propriedade. Aquele que invade um terreno não torna-se seu dono desde logo, mas apenas seu possuidor, podendo, talvez, adquirir a propriedade do terreno em cerca de 10 anos ou mais, se nada for feito, através do usucapião (não vou falar de usucapião neste tópico pois é um tema um pouco extenso).

A lei diz:
"CC. art. 1255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento de indenização fixada judicialmente, se não houver acordo."

Pela leitura do artigo supra entendo que o invasor perde o que construiu (plantou, etc...) e aquele que foi autorizado a construir (plantar, etc...), seja por contrato ou qualquer outra autorização dada pelo proprietário terá direito à indenização ou, caso seja a construção (plantação, etc..) muito mais cara que o terreno, o indivíduo que foi autorizado a construir (ou outro tipo de boa-fé) tem o direito a comprar o terreno do proprietário.

De qualquer forma o proprietário recebe o terreno (ou o valor do mesmo) de volta, seja beneficiado pelas benfeitorias que o invasor fez ou indenizando o indivíduo que construiu/plantou de boa-fé.

Entendo que boa-fé é um conceito um pouco amplo. Por exemplo: aquele indivíduo acostumado a invadir terrenos já invade o terreno colocando um "contratinho" numa gaveta com grilos pra quando o proprietário aparecer ele dizer que já estava lá há anos e que comprou o terreno de um tal de "João da Silva" ou "José da Silva" ou qualquer outro nome, mas que não sabe nem dizer onde o indivíduo está. No meu entender este indivíduo tem total má-fé e deve perder o terreno e as construções de plano, não o importa o valor das mesmas.
Penso que o conceito de boa-fé deve ser interpretado caso a caso, mas sempre de forma restrita, por exemplo: o indivíduo que possui autorização para morar no terreno e constrói no mesmo deve ser indenizado, bem como o indivíduo que compra o terreno parceladamente e constrói no terreno antes de pagar todo o valor também deve ser indenizado, mas o indivíduo que invade o terreno ou compra o terreno sabendo ser o mesmo invadido se sujeita à perda do terreno e das construções, sem direito à indenização.

Sabendo disso, cito o artigo de lei que autoriza de fato a reintegração de posse:
"CC. art. 1228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha."

Além disso, se a propriedade for de pequeno valor (até 40 salários mínimos), a ação de reintegração de posse pode ser postulada no juizado especial cível, nos termos do art. 3º, IV da lei nº 9.099/95 c/c art. 3º, I da mesma lei.

É bom saber também que a ação deve ser instruída (acompanhada) com a prova da propriedade (inventário, escritura pública, etc...) e, se possível, sejam arroladas testemunhas que comprovem que o imóvel estava cercado ou murado ou mesmo que estava desocupado há poucos anos.

577 comentários:

  1. Excelente Dr Theodoro.
    Estava há muito tempo investigando sites de advogados que nos dessem uma luz com respeito a lei que amparara os donos de imóveis como eu por ex que moro num pais estrangeiro há mais de 40 anos e que tenho varios imóveis ai no Brasil e todos os dias vou para a cama com a preocupação de ter algum imóvel meu ROUBADO ai no Brasil . Digo ROUBADO porque e exactamente isto que acontece com esta tal lei de usucapião ou sei la como se escreve . Infelizmente já vi vários sites de advogados que apoiam estes ladroes sem vergonhas de imóveis que não sabem do quanto agente trabalhou duro para adquiri-los. Eu vim para os E.U.A ainda jovem e trabalhei e ainda trabalho duro ter o que tive , perdi minha saúde aqui mas mesmo com 60 anos ainda trabalho duro para sobreviver pois não sou nenhum cara rico e so posso me aposentar com 66 anos de idade aqui nos USA . Na verdade Dr se eu descubro que um destes ladroes sem vergonha me rouba um de meus imóveis , eu brigo na justiça ai ate ver o cara sem sua cuecas ou ate mesmo sem comida para dar para os filhos só para aprender a não roubar o alheio e trabalhar duro para aprender que não e fácil ter alguma coisa na vida. Muito obrigado Dr Theodoro por nos ajudar a ficar de olhos abertos e que Deus o abençoe sempre e abundantemente . Reis -E.U.A

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  2. EU COMPREI UM TERRENO POR 10.000MIL,E ERA EM VADIDO.MEU VIZINHO DIZ QUE FEZ A RUA. OS MORADORES DIZ QUE A RUA JA HESISTIA,MAIS MEU VIZINHO ME PROIBIO DE USAR A RUA .POSSO RECORER A JUSTICA E FAZERA DUCUMENTAÇÃO DO MEU TERRENO MESMO SENDO ELE EM VADIDO.

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  3. Sou contra a invasão de terrenos. Pra mim é fazer justiça social com o patrimônio alheio. Tanto que quando invadem terrenos de políticos até a guarda nacional vai lá pra tirar os invasores.
    Porém a lei permite que o invasor tenha o domínio do terreno após 05 anos da invasão se o terreno for inferior a 250 metros quadrados.

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  4. Qual é a penalidade pela invasão de um terreno(250m²) que pertença ao governo?

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  5. Camila. Os terrenos do governo são impassíveis de usucapião. Além disso há o crime de invasão que é para qualquer terreno alheio, do governo ou não.
    O crime de invasão possui uma pena pequena, mas o governo (federal, estadual ou municipal) pode retirar o invasor do terreno a qualquer tempo meadiante simples ação de reintegração de posse qe geralmente é decidida liminarmente.

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  6. Dr Theodoro acabo de ter meu proceeso de reintegração de posse arquivado sem apreciação do mérito isso porque segundo minha advogada provei a propriedade mas não a posse por falta de topografia que fui impedida de fazer pelos invasores que na contestação apresenterão escrituras de seus imoveis pois são extremantes como se fosse esta a área por mim reivindicada tornando tudo uma confusão por ser quatro invasores cada um em áreas distintas so para lhe esclarecer herdei as terras de minha mãe que herdou de seus pais meus ávos foi pedido na inicial perito judicial que só na ultima audiência o juiz foi ver e não cabia mais tempo habil agora não sei se foi imaturidade de minha advogada e se ainda posso recorrer.as vazes me dá vontade de ir lá e cercar os terrenos.gostaria que se podesse me orientasse. obrigada!

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  7. Dona Rosa.
    Não entendi direito. Há quatro pessoas cercando seu terreno mas ainda não construíram?? Se for isso cerque o terreno e não deixe que construam caso você tenha a escritura. Construa você antes no terreno.
    Se não for isso, se eles já construíram e não houve perícia na sua ação de reintegração você pode entrar denovo com a ação.
    De qualquer forma você pode entrar com a ação novamente pois pelo que entendi o juiz arquivou sem julgar.

    Históricamente questões sobre posse de terreno são resolvidas à força e aquele que perde na força recorre ao judiciário caso entenda ter algum direito, infelizmente grupos de invasores criaram uma indústria que envolve até policiais e funcionários de prefeituras onde eles vêem quais terrenos estão parados (sem construir) para invadir e lucrar com a venda pois o usucapião é de apenas 5 anos. Dividem os lotes em áreas inferiores a 250m2 e colocam laranjas (pessoas que são pagas para morar no local) até que passe o prazo de 5 anos.
    Como o dono do terreno tem que saber o nome do invasor para tirá-lo de lá com ajuda do judiciário eles vão trocando os laranjas toda vez que o dono descobre o nome de algum. Costumam ameaçar o dono que entra com a ação. Não sei se a senhora foi vítima de um grupo desses mas já vi acontecer.

    Caso tenha a escritura e o terreno não esteja construído construa (preferencialmente com uma empreiteira para que a senhora não apareça no local). Se estiver construído infelizmente terá que pedir ajuda ao judiciário e torcer pra que o juiz não seja um juiz alheio ao mundo e conheça as trapaças que existem nestas questões de terreno para agilizar seu processo.
    Geralmente os bons juízes pedem para o aficial de justiça citar a todos os invasores para só depois colocar o nome deles no nome dos réus (caso o advogado peça) e já adiantam a perícia para que a sentença saia rápido. O advogado também pode pedir liminar para proibir a venda da posse do terreno pelos invasores mas, como eu disse, somente será deferida se um bom juiz pegar a causa.

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  8. Boa tarde Dr. Theodoro.

    Faz quatro anos que comprei um imóvel,na época não nos importamos muito com a parte invadida de nosso terreno,mas a má conservação e o perigo agora está nos dando preocupação.
    Essa invasão já existe a mais de 30 anos,sendo que,já existe um novo proprietário,a menos de 2 anos,mas sem documentação que comprovem o novo proprietário.
    Estamos com a escritura de nosso imóvel,e pagamos IPTU,dessa área invadida.
    Teríamos alguma chance de reaver essa área invadida?
    Agradeço a atenção.
    HEIDY

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  9. Heidy. Dificilmente conseguiria, mas vale a pena tentar já que você paga o IPTU.
    Se estiver financeiramente disposta e contratar um advogado que recorra de todas as decisões desfavoráveis as chances aumentam bastante.
    Mas devo advertí-la que pela lei deverá haver perícia do terreno pra especificar a área invadida o que torna mais cara a ação e é um prejuízo maior no caso de sucumbência (perder a ação).

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  10. Dr. Anderson Theodoro

    Agradeço muito a sua atenção.
    Pelas suas palavras,de muita ajuda.
    Infelizmente,mesmo nós tendo,escritura,e IPTU,
    Serão eles sempre os beneficiários.
    Obrigada.
    HEIDY

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  11. Dr theodoro tenhu um terreno com algumas casas de renda e uma parte vaga onde me invadiram e ja estao construindo e perto da favela onde pessoal barra pesada q sao os invasores q ja intimidaram meu pai a mao armada a nao tomar providencias. ta complicado o q faço? e a minha intençao e construir mais casas lá.
    wiliam JAPAO

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  12. Wilian.
    Seu caso não é para advogado e sim para polícia. Como as polícias deste país só prendem traficantes e sonegadores de impostos recomendo que, caso não tenha como medir força com os invasores, que venda os bens e construa em outro lugar.
    Sucesso!!!

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  13. Dr. Theodoro, Gostaria de saber se uma pessoa que mora a mais de 40 anos e um terreno invadido da prefeitura, mesmo que a invasão tenha ocorrido antes da prefeitura adiquirir esse imovel tem direito a alguma indenização por desapropriação do mesmo.

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  14. Marco. Seu caso é interessante. Entendo que caso a prefeitura tenha comprado este terreno de outro após 15 anos que você já estava lá a compra pode ser anulada com possibilidade de usucapião do terreno por você em face do antigo proprietário.
    Procure urgentemente um defensor público e explique a situação pois a prefeitura poderá entrar com reintegração de posse a qualquer momento.
    Penso que serão dois processos. Um contra a prefeitura e o antigo dono pedindo a nulidade do negócio e outro de usucapião. Ambos tramitarão juntos.

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  15. Dr. Anderson, tenho apenas o registro da promessa de compra e venda (no nome dos meus falecidos pais e nem fizemos ainda o inventario) de um terreno adquirido pelos meus pais há mais de 50 anos atras, não temos usado este terreno e o vizinho do terreno ao lado quer alugar, eu e minha irmã temos medo que este vizinho tome a posse do terreno e que não tenhamos como tira-lo de lá por falta de documentação, nosso 2 irmãos querem alugar para este vizinho,por medo que outras pessoas invadam. Qual sua opinião neste caso?

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  16. Georgia. Um simples contrato de aluguel tiraria essa possibilidade. Mas se seu vizinho for mal caráter poderá "vender" o terreno para outro e você terá um problema já que o contrato é com o vizinho. Tente fazer o registro do terreno primeiro (deve-se ter um advogado para isso ou procurar o antigo dono caso a escritura esteja em nome dele) para só então alugar o terreno para alguém. Sucesso!!!

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  17. BOA TARDE DRºTHEODORO! MEU AVÓ COMPROU UM TERRENO SENDO QUE NAÕ TÊM ESCRITUA SÓ TEM ÔNUS REAIS QUE DIZ QUE ELE ADQUIRIU DO BANCO PAULISTANO.FUI ATÉ O CARTÓTIO E O ESCREVENTE ME DISSE: QUE NAQUELA EPOCA AS PESSOAS HIAN ATÉ UM CARTÓRIO E REGISTRAVAM NA HORA,POR ISSO NÃO TENHO ESCRITURA DP TERRENO SÓ TENHO A ÔNUS REAIS.TÊM UNS 15 ANOS QUE NÃO VAMOS ATÉ O TERRENO,SENDO QUE ESSA VIZINHA DO LADO SEMPRE ESTÁ DANDO UMA OLHADA,O TERRENO É MURADO QUE MEU AVÕ MUROU,SENDO AGORA ELA ENTROU COM USUCAPIÃO DO TERRENO DIZENDO QUE OS DONOS NÃO APARECEM A MAIS DE 15 ANOS,ELA MODIFICOU O MURO E BOTOU UM PORTÃO DA MELHOR QUALIDADE REQUEREU UM PONTO DE LUZ E CONSTRUIU UMA CASA DE 75 METROS,ELA NOS CONHECE,SABE QUE MEU PAI SEMPRE IA LÁ QUE O TERRENO TEM DONOS.ELA DEU ENTRADA EM NOVEMBRO DE 2010,COM SUCAPIÃO SENDO QUE OS IPTUS ESTÃO TODOS PAGOS.É O IMÓVEL TEM HERDEIROS TÊM QUE SER FEITO O INVENTÁRIO.GOSTARIA DA SUA OPINIÃO COMO DEVO FAZER?

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  18. Deve procurar um advogado pra informar o juiz dos fatos na ação de usucapião movida por ela (embargos de terceiros). Deve também entrar com ação de reintegração de posse após fazer o inventário do terreno. Caso não possa pagar um advogado procure a defensoria pública, é grátis. Sucesso!!!

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  19. boa noite sr theodoro
    Tenho um terreno no qual eu cuido a 10 anos no qual hoje eu construir minha moradia esse ano fui ao cartório para saber como estava as condições descobri que o antigo proprietário não havia registrado o lote e ele se encontra em gleba no cartorio de regitro no IPTU encontra um nome de uma segunda pessoa como possuidora que também já morreu a mais de 11 anos quando eu construir minha moradia apareceu uma mulher dizendo que era filha dessa possuidora que esta no IPTU e me mostrou um documento de +- uns 40 anos de recibo de compra e venda do terreno mais sem registro em cartório algum e ainda preenchido com o nome do irmão do proprietário como se ele tivesse vendido na época para essa possuidora eu gostaria de saber se tem valor jurídico e como posso me defender futuramente pois um advogado me disse que eu poderia dar mais um tempo para entrar com usucapião porque esse documento só preenchido não tem valor nenhum ate porque não foi reconhecido em cartório na época e nem foi colocado em inventario de nenhum deles por favor me ajude a esclarecer e como poderia regularizar pois tenho a posse a um ano comprovado com notas fiscais agua luz e vizinhos ao meu favor também já pago o IPTU mais de cinco anos terreno e de 150 metros quadrados . edutrack@bol.com.br

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  20. Boa noite Dr. Theodoro.

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  21. Boa noite Dr. Theodoro. Gostaria muito que me ajudasse a resolver alguns "pepinos".
    Bom, meu pai permitiu que meu irmão cercasse mais ou menos 4 alqueires de um de seus terrenos e plantasse formando uma pastagem. Isso aconteceu há uns 8 anos. Em outro terreno, permitiu que se construisse uma casa( onde reside) ,com um grande pomar e construiu também um curral. Também há 10 anos. Agora meu pai faleceu. Estamos fazendo o inventário. Minha dúvida é:
    -meu irmão tem algum direito nesse terreno que ele cercou e fez pastagem?
    - e o local da casa, tem algum direito?
    Na partilha, caso ele fique com o que já apoderou, irá extrapolar o valor que cada irmão terá por direito na herança.
    Uma observação: esse terreno da roça que ele fez pastagem, é a porta de entrada para o restante do terreno. Ou seja, quem herdar a outra parte que fica localizada após o que ele cercou, ficará sem passagem. Isso é correto?
    Aguardo reposta o mais rápido que o Dr. puder.
    Grata.

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  22. A pergunta de cima responderei no e-mail informado. A pergunta de baixo a resposta é que esse irmão deverá dividir igualmente todo o terreno, mesmo o que tem a posse precária.
    Ele sabe que o terreno é do pai e não dele, por isso o nome é posse precária.
    Não se preocupe com a parte da casa e da entrada. Funciona assim: todos serão donos de todo o terreno, se ele não quiser comprar a parte dos outros irmãos ou não der acesso aos autors ao terreno o terreno deverá ser vendido e o valor dividido igualmente, menos o valor que ele investiu do próprio bolso, o que deverá ser provado por ele.
    Sucesso!!!

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  23. Boa tarde Dr Theodoro!
    Tenho um terreno que comprei a três anos e sempre vou até lá para verificar se está tudo em ordem. Todavia, tenho trabalhado muito e fiquei dois meses sem ir até lá, como agora consegui ter o dinheiro para a construção fui até lá e me deparei com o terreno dividido em três partes, em uma delas uma casa já construída, em outra faltando só o telhado e na outra um rapaz já querendo começar a construir. Ao falar com o rapaz quem o autorizara a construir nos terrenos, ele me informou que comprou de um primo mas que não tem nenhum documento. A região é periférica e tem muitas pessoas de má índole no local e eu não sei como proceder. Detalhe: o primo que "vendeu" meu terreno invadiu o terreno do lado ao meu e eu já tinha converssado com ele e mostrado a documentação do meu terreno já que ele falava para todos que era o dono do terreno.
    Gostaria muito que o Dr pudesse me dar uma orientação de que medidas eu devo tomar para resolver isto o mais rápido possível.
    Desde já agradeço muito a atenção dispensada.
    Ass. Izabella.

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  24. Izabella.
    Você deve urgentemente procurar um advogado ou defensor público para entrar com a ação de reintegração de posse.
    Sucesso!!!

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  25. Comprei um apartamento , por compra direta na Caixa, que tinha um mutuário, mas já tinha sido tomado judicialmente pela Caixa. Uma pessoa antes de mim tentou comprar o imóvel, mas não cumpriu os prazos, e a caixa o colocou de novo a venda e eu comprei, mas apesar de não efetivar a compra conseguiu retirar o ex-mutuário e agora se encontra lá no apartamento sentindo-se o verdadeiro dono. Pergunto:
    1- O que fazer?
    2- Estou pagando uma prestação alta e vou entregar o apartamento alugado que, isto serve como argumento para o Juiz?
    3- Como posso agir para ter este imóvel para morar o mais rápido possível?
    4- Meu Orçamento não suporta prestação e aluguel, isto me ajuda?
    5- Ele invadiu o Apartamento em Março de 2011, o imóvel foi colocado a venda novamente em agosto de 2011, após ele descumpri todo os prazos oferecidos pela Caixa, isto é bom?

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  26. Problema complicado o seu, porém os juízes têm deferido liminares nestes casos (devolução imediata do apartamento a você).
    Procure um advogado ou defensor público urgentemente.
    Os invasores costumam destruir o apartamento antes de sair, neste caso não esqueça de fazer um Boletim de Ocorrência contra o invasor caso ocorra destruição do seu imóvel.
    Sucesso!!!

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  27. Dr. Theodoro, estou com um problema sobre posse indevida de uma morada na parte do loteamento que compre a mais de 7 anos. Simplismente uma pessoa vendeu o terreno para uma vizinha com documento falso e a pouco tempo a mesma fez uma pequena casa e agora preciso construir para morar e a mesma não quer sair. Tenho alguma chance de ter essa parte invadida? O que fazer?
    Um grande abraço

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  28. Janete.
    Se você possuir a escritura ou contrato registrado a chance é grande.
    Você precisará de um advogado ou defensor público para isso. Procure um o mais rápido possível.
    Sucesso!!!

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  29. Dr. Theodoro, boa noite!
    Preciso da sua ajuda.
    Eu em junho comprei um terreno de 300m2 do meu sogro. Ele tinha comprado esse terreno de um cara que ja morava la a 9 anos.... Nessa compra ele ficou de enviar a documentacao p o meu sogro mas ate em tao nada. Como meu sogro me garantiu q nao haveria problema, eu acabei comprando e ja comecei a construir. Quando foi na semana passada uma mulher me liga dizendo que era a dona. Imediatamente falei com o meu sogro p ele rever com o antigo proprietario, a documentacao e em paralelo fui me encontrar com a tal dona do terreno, junto com seu advogado e eu sozinha. Nessa reuniao falei q se realmente esse terreno for dela, eu estou disposta a entrarmos em acordo, pagando p ela ou comprando um terreno vizinho. E enquanto isso estou correndo atras do meu prejuizo junto ao meu sogro q me vendeu. O q esta pegando, é q o advogado dela fica enrolando.... Ela quer resolver, mas o mesmo fica ppstergando....... Acredito que quem mais esta lesada sou eu, q paguei por um terreno " frio" comecei a construir....e faltando apenas um mes p a conclusao da obra, vem uma pessoa dizendo que é o verdadeiro dono... Eu quero pagar pelo terrenoo, mas pq ficam enrolando? Estou sem saber o q fazer. Graças a Deus eu trabalho, meu marido tmb... Temos uma linda familia...apto proprio.... Tudo conquistado com nosso suor, nunca precisamos tirar nada de ninguem..... O que posso fazer p resolver? Sera q posso perder a minha casa?
    Um grande abraço.

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  30. Izabella.
    Infelizmente o "vendedor" pode ter te dado o calote vendendo um terreno que não era dele.
    A suposta dona também não quer uma briga judicial que duraria anos.
    Peça uma cópia da escritura e se ela te fornecer você tenta entrar num acordo com ela e tente também procurar o "vendedor" pra ver se ele tem algum documento que prove que ele realmente morou lá por 9 anos.
    Se o "vendedor" não fornecer documento nenhum vá até uma delegacia e faça um BO contra ele por estelionato.
    Respondendo sua pergunta. Infelizmente se você foi enganada pelo "vendedor" há chances de perder o terreno e a casa construída para a dona.
    Sucesso!!!

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  31. Obrigado dr.
    Abraços.

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  32. Boa noite,
    minha familia tem ou tinha?? na verdade não sei, um terreno de aprox 1500m2 (não era cercado com documentação e iptu em dia), sendo q ha mais ou menos dez anos ele foi invadido e o invasor construiu uma casa em aprox 400m2 do terreno.
    Fomos a justiça, porém o parecer do juiz foi q se chegasse a um acordo entre as partes, entendemos q tinhamos q pagar pela casa construída no terreno. Mas isso nunca aconteceu, e paramos de pagar o iptu.
    Mas agora fomos a prefeitura para acertar o iptu atrasado e ficarmos com ao menos a outra parte do terreno, pq agora temos condições de construir algo lá, e o pessoal da prefeitura disse q esse terreno é dela, e a parte invadida ja esta em nome de uma outra pessoa, não do invasor!
    Por favor, o que o Sr. nos aconselha?? foram mais de 30 anos pagando iptu desse terreno q foi comprado pelos meus avos dentro da total legalidade.
    Desde ja agradeço pela ajuda do Senhor.

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  33. Dr. Theodoro, boa noite!
    Preciso da sua ajuda.
    Vamos ver se consigo me explicar, tenho 3 irmãos que são herdeiros do meu padastro (falecido) entre os imoveis que eles e outros herdeiros tem ha um que meu outro irmão ( que não é herdeiro) invadiu e já mora nele ha 11anos, neste imóvel ele construiu um quarto a mais. Agora ele alega que gastou 40mil no imóvel e não vai sair hoje no imóvel é o escritório da firma dele. Meu outro irmão herdeiro é também o inventariante. Como podemos proceder para tira-lo do imóvel. se puder nos ajudar meu email: andreaelukas@hotmail.com

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  34. Andrea.
    Seu irmão inventariente terá que entrar com uma ação de reintegração de posse em nome do espólio em face do irmão não-herdeiro.
    Para evitar problemas com seu irmão que não é herdeiro você pode propor a ele que pague pela parte que ele se instalou no terreno, se ele aceitar o acordo terá que ser juntado ao inventário e o valor depositado em juízo para ser dividido ao final do inventário.
    Sucesso!!!

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  35. Dani.
    A parte invadida provavelmente está perdida mesmo.
    Já a parte que a prefeitura alega ser dela deveria ter sido feito um processo de execução, procure um advogado e peça pra ele procurar esse processo de execução para tentar desfazê-lo pois pelo que estou entendendo a prefeitura não citou (chamou os donos para pagar) nenhum dos donos e isso causa nulidade de todo o processo.
    Sucesso!!!

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  36. Dr. Me ajude tem um grande problema na mão moro num terreno invadido e esse terre tem escritura mais não existe mais do ou herdeiros moro nele a 8 ou 9 anos moro nos fundos e minha irmã morava na parte da frente alguns anos ele saiu e deu a parte dela para a minha mãe, porem entre nós já existia uma cordo de boca que eu ficaria atras e no futuro iria eu fazer um corredor com uma garagem, pois bem tanto minha irmã quanto minha mãe nunca tiveram interesse em mim ajudar a legalizar o terreno Hoje estou com todos os iptu pago até uma divida judicial do terreno eu paguei tudo esta em meu nome, agora minha mãe se acha dona do terreno e até derrubou a parede da minha garagem ele não tem nada pago no nome dela e nunca teve vonta de me ajudar a legalizar o terreno, entrei com uma ação contra e pedir ao juiz o direito de ter minha garagem e ele vai ter que me indenizar pelos danos que eu tive na garagem, quais as chances do juiz me causa procedente e eu poder ter ninha garagem novamente e ssa garagem e fechada e da acesso direto no meu corredor. obrigado ass Jon

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  37. Jon. As chances são boas. Briga de família é complicado mesmo. O melhor é você conversar com sua mãe e tentar resolver isso sem processo. Afinal, ela é sua mãe. Sucesso!!!

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  38. Dr. já tentei conversar com ela e ela até se negou a fazer um acordo tivemos no forum por isso tive que entra com a ação, muito obrigado ass Jon

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  39. Dr. Theodoro tenho um terreno próximo ao litoral, com escritura, pago o IPTU e o Laudêmio corretamente, fui surpreendida com um muro que tira o acesso ao terreno, resultado perdi a posse, soube que foi o dono do terreno vizinho que fechou toda a frente dos terrenos do meu junto com 2 terrenos dele, colocando um portão na frente de um dos terrenos dele, além disso ele construiu um muro divisor entre os dele e o meu, deixando uma passagem de comunicação que dá para ver do portão que é vazado. Pergunto vou entrar na justiça para reaver meu terreno, ele tem direito a indenização do muro da frente? Posso pedir junto ao pedido de reitegração de posse indenização por danos morais, pois fiquei e ainda estou transtornada, estou sem dormir, estou numa ansiedade louca, estou a correr em prefeitura, Emsub, cartório, outros vizinho e agora delegacia, tanto foi a ousadia desta pessoa.

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  40. Dr. Theodoro,ainda em complemento a postagem anterior, pergunto. Caso eu faça uma entrada no muro da frente do meu terreno, aquele que não construí e coloque um portão com cadeado, responderei por alguma coisa. E ainda informo que o portão no muro do invasor tem cadeado, e ainda que não tivesse, só poderia ter acesso ao meu terreno passando pelos do invasor. Aguardo resposta, desde já grata.

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  41. Leninha. Se você tiver disposição você pode derrubar o muro, entrar e construir logo em seu terreno, só tome cuidado pois invasores são perigosos.
    Lembre-se: O terreno é seu e você pode fazer o que quiser, aproveite que ele não fez uma casa e derrube logo o muro e construa qualquer coisa ainda que alugue depois.
    Caso sua única alternativa seja a ação judicial você pode pedir danos morais também. Arrole testemunhas de sua ansiedade a aflição.
    O invasor não tem direito a indenização alguma pelo muro. Na verdade você pode aproveitar o muro como sendo seu e só fazer um portão com cadeado pra você entrar e fazer outro muro separando seu terreno do vizinho larápio.
    Sucesso!!!

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  42. Boa noite,Dr. Theodoro!Preciso da ajuda do srº.
    Minha sogra tem 65 anos de idade,e mora em um terreno da prefeitura, a 30 anos. Ela não foi a invasora ,e possui um documento de compra e venda desse terreno, datado a 30 anos .
    A prefeitura está retirando todos os moradores desses terrenos,como proceder a esse respeito ??? Ela é viúva e mora sosinha e tem a renda de 1 salario minimo de uma pensão, devido o falecimento do seu esposo.
    Desde já agradeço pela contribuição do Srº por todos nós.
    ATT.Nilton

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  43. Nilton.
    Se ela não comprou o terreno da prefeitura mas sim de terceiros ela tem que sair pela lei.
    Porém pode-se procurar a defensoria pública pra tentar reverter o quadro, alegando o direito à dignidade.
    Sucesso!!!

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  44. Olá dr, presciso de alguns esclarecimentos. Meu pai faleceu em 1990, fizemos o formal de partilha, em meu nome como única herdeira e minha mãe como viuva meeira. Dos bens, me foi deixado um terreno, no qual meu pai ajudou sua irmã a construir uma casa sobre ele. Pois bem, sua irmã também morreu e agora quem ocupa a casa é minha prima. Possuo a escritura do terreno e a matricula do imovel atualizada em nome de meu pai. O iptu consta no nome de meu pai e sempre foi pago por sua irmã. Fui até a prefeitura e vi que a casa não possuia habite-se, mas que havia um projeto na prefeitura da casa em nome de meu pai. O que eu posso fazer para assegurar meus direitos de herdeira? Posso perder o terreno se esta prima entrar com ação de usucapião. Não possuo nenhum imóvel, e sempre moramos de aluguel eu e minha mãe. Desde já agradeço, obrigado, Natalia

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  45. Olá dr.Anderson Theodoro preciso de um conselho seu moramos num local invadido e o mesmo esta em justiça o dono já ganhou a reintegração de posse eu ñ intendo por que ele ganhou,ele não pagou IPTU e não tem o registro do terreno.Na justiça so tem uma escritura publica de compra e venda essa reintegração de posse faz tempo que ele ganhou graças a deus que ele ainda não nos tirou gostaria de saber se tem uma ``validade´´ de tempo.Anos atras a casa eram todas de madeira e agora são todas de tijolos e por que decidiu só agora retirar essas casas que construímos com esforço.Ele não precisa do terreno ele quer vender a outras pessoas,não quer fazer acordo com nós será que podemos agir pela lei de outra forma temos 8 anos que moramos e tem 20 família nesse terreno será que nós podemos tirar o usucapião.Agradeço por sua atenção e me dê um conselho de como resolver esse problema.

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  46. Olá dr Anderson. Meu pai comprou um terreno há mais de 40 anos. Paga os ITPUs hea quatro décadas, porém está sem a escritura da casa, pelo fato de serem muitos anos. Ele descobriu que construiram residência há muitos anos também no terreno. Ligamos pra prefeitura e registros de imóveis e não localizam o nome de meu pai lá. Mas o meu pai paga IPTU há décadas e queremos saber se podemos bribar por este terreno, não junto com imovel, reintegração de posse? O que podemos fazer com algo tão antigo.

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  47. Anônimo. Não entendi muito bem, mas se eu entendi seu pai paga o IPTU de um terreno mas não fez nada com o terreno então outra pessoa invadiu e construiu lá e ainda passou o IPTU pro nome dela.
    O caso é complicado, talvez a pessoa que está lá seja o dono (que consta na escritura), mas se não for dá pra tentar a reintegração sim.
    Sucesso!!!

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  48. Ingrid.
    Nem sei o que te dizer pra te ajudar. O que você poderia tentar fazer na época era entrar nessa ação de reintegração de posse para se defender.
    Procure um advogado pra ver se tem alguma nulidade no processo de reintegração, se houver hé uma chance do processo ser reaberto.
    Pode perceber que eu estou sempre do lado dos meus leitores, mas tenho o posicionamento filosófico e político de ser contra qualquer tipo de invasão, embora eu saiba que há pessoas que realmente não tem onde morar e invadem apenas para morar, mas a maioria invade para ganhar dinheiro com a propriedade alheia (não estou dizendo que é o seu caso), mas se você realmente precisa do terreno para morar tente reabrir a ação de reintegração de posse, provavelmente há algum erro de citação (é muito difícil saber o nome de todos os envolvidos).
    Sucesso!!!

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  49. Natália.
    Sua prima tem uma posse chamada de posse precária. Ela está sobre um terreno que dificilmente haverá usucapião, a não ser que ela prove que seu pai deu esse terreno pra ela e não apenas emprestou.
    Tente conseguir uma declaração dessa sua prima de que ela sabe que o terreno é de seu pai e registre essa declaração.
    para fazer algo amistoso com sua prima e todo mundo sair sem brigar você pode propor a ela que deixe você construir um segundo andar (pra você) sobre a casa que a mãe dela construiu.
    Sucesso!!!

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  50. Oi dr Anderson. Sou o mesmo que expôs o caso no dia 28 de dezembro, sobre o meu pai que é proprietário de um terreno há quarenta anos e recebe o IPTU. Constuiram casa e etc. A resposta para a sua dúvida é não, o IPTU não consta no nome do novo dono. Até então não sabemos se a pessoa que consturiu em cima do terreno recebe algum carnê. O meu pai sim recebe o carnê há quatro décadas em nome dele, constando ali a area territorial, o endereço, o lote e a quadra. Esse é o grande mistério. Meu pai seguiu os dados que constam no carnê e se deparou com a casa construída em cima dela. Pelos vizinhos que ali habitavam, o morador da casa é uma pessoa de grandes condições financeiras. Se a escritura estiver no nome de outra pessoa, oq podemos fazer. Podemos pedir reintegração de posse, ou podemos entrar com algum processo contra a prefeitura por não retirarem o nome do meu pai do IPTU, com alguma indenização, etc.
    Muito obrigado por ter respondido a primeira pergunta.

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  51. Sr Anônimo.
    Vamos por partes: IPTU é uma coisa e escritura é outra.
    A prefeitura aceita que qualquer pessoa se habilite a pagar o IPTU até porque tem interesse em receber, basta mostrar um contrato de gaveta ou uma conta de luz.
    Seu pai paga o IPTU de um terreno que ele não deu uma destinação, porém isso demonstra a posse, então ele pode entrar com a ação de reintegração de posse, mas ele corre o risco de a pessoa que construiu no terreno ter a escritura do terreno, então ele perderá a ação, mas se não tiver talvez ganhe a ação dependendo do tempo que essa pessoa está lá.
    Sucesso!!!

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  52. Falando-se da prefeitura. Dificilmente seu pai ganharia uma ação contra a prefeitura por esse motivo.
    O que pode-se tentar é reaver o valor pago a título de IPTU, mas somente dos últimos 05 anos.
    Sucesso!!!

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  53. Boa noite!!
    Doutor,

    Comprei um terreno, na Bahia, através de uma escritura de compra e venda registrada em Cartório, cerquei toda área e nunca tive condições de construir.Há aproximadamente um ano e meio recebi notícias de que tinham invadido o meu terreno, mas como moro em outro Estado e a minha situação financeira não era boa nada fiz.
    Agora, estou disposto a ingressar com a ação para recuperar a minha propriedade. As minhas dúvidas são: qual ação devo entrar, o não pagamento de impostos prejudica a ação, será que a minha escritura de compra e venda e a construção da cerca provam a minha posse, é necessário procurar a delegacia para noticiar a invasão de mais de um ano e meio?

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  54. continuação

    Esqueci de falar da construção de três casas na área invadida. Caso o juiz entenda que a área é minha fico com as casas ou tem que demolir?

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  55. Anônimo.
    Ação de reintegração de posse.
    Deve procurar um advogado com urgência pois, além de ser uma ação complicada, só pode ser proposta por advogado.
    Se ganhar a ação pode ficar com as casas.
    A falta do pagamento dos impostos não atrapalha a ação.
    Sucesso!!!

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  56. Boa noite,Dr.Anderson!Preciso muito da sua ajuda.

    Há 1 ano Comprei um terreno da 1º moradora que residia há 15 anos no local, ela me passou que o terreno não tinha escritura, pois a cohab iria chamar um por vez para fazer a escritura do terreno. Disse que chegou a pagar apenas uma vez Iptu e depois venho isento mas não encontrou os comprovantes. Que assim que possivel puxaria a 2º via p/mim. Na pressa para devolver a casa alugada, comprei essa casa parcelada em 30 parcelas, fiz um contrato de gaveta, peguei todos os dados dela, telefone e endereço atual, no caso de problemas futuros. alguns meses depois me informaram que o terreno era invadido há quase 20 anos, e que não tem escritura , nem Iptu, e tem mais umas 200 casas construidas nesse terreno invadido. Me falaram também que já tiveram uma reunião onde eles decidiram ficar aqui no lugar, mas cada um fala uma coisa, uns diz que é da prefeitura e outros da Cohab, não sei dizer bem de quem seria, mas até o momento não soube de nenhuma reintegração de posse. Mas mesmo assim eu não durmo traquila todo dia penso nisso, agora então penso em construir os quartos dos meus filhos pequeno, mas tenho medo de amanhã ou depois receber a noticia.

    Dr Anderson me dá uma explicação, Não sei o que fazer pois eu não tenho um sono tranquilo, durmo e acordo pensando nisso, não tenho paz.
    Agradeço desde já.
    Abraço!

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  57. Cáthya.
    Você deve entrar com uma ação chamada de ação de usucapião.
    Procure um advogado ou defensor público para te auxiliar.
    Assim que você entrar com essa ação já estará ressalvada, a não ser que já tenha alguma outra pendência sobre o terreno.
    Sucesso!!!

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    1. Dr Anderson agradeço pelo auxilio. Acabou de tirar um peso da minha conciência. Mas uma dúvida; A eletropaulo não tem acesso ao local pelo fato do poste ser longe, mas tenho documentação da sabesp e telefone em nome da antiga moradora, isso basta para provar a moradia há anos, quanto tempo preciso de residência para solicitar o usucapião, e quais os documentos necessários para entrar com a ação.

      Desde já agradeço! Deus te abençõe!

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    2. Cáthya.
      Todos esses documentos podem servir como prova.
      O que deve ser provado é a posse.
      O tempo varia bastante de acordo com o tamanho do terreno e se você já possui ou não outro terreno, vai desde 05 anos até 15 anos, como já tem mais de 15 anos que vocês tem a posse então não haverá problema.
      Sucesso!!!

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  58. Doutor,

    Meu pai morreu e meu tio tomou posse dos bens (uma casa e uma moto). Tenho como pedir a reintegração de posse dos dois bens em uma única ação?

    Estudante de direito

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    1. Anônimo.
      É uma pergunta difícil.
      Você como estudante de direito deve saber que se as partes e a causa de pedir são as mesmas você pode aproveitar a ação para fazer mais de um pedido.
      Porém uma coisa pode atrapalhar a outra, ou seja, ele pode alegar ter comprado a moto antes do falecimento do seu pai ou algo do tipo, então a ação da moto atrasaria a ação da casa.
      O ideial é uma ação para cada reintegração de posse.
      Sucesso!!!

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  59. Caro Dr.
    Tenho uma dúvida.
    Quando se tem uma liminar de reintegração de posse, o Oficial de justiça deve intimar os invasores e automaticamente citá-los, certo?. Pois bem. O Advogado da parte Autora, tem a obrigação de acompanhar o oficial na reint. de posse, ou não?? E caso o Oficial de J. não int., e nem cit. os invasores, o que devo fazer, Qual a fundamentação??

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    1. Deve-se fazer uma petição ao juiz pedindo para ele se manifestar conforme certidão do oficial de justiça, que tem que certificar o fato.
      Vai depender do entendimento do juiz se sua petição será acatada ou não.
      Cabe agravo de instrumento.
      Sucesso!!!

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  60. Boa tarde! Meu Avô comprou um terreno nos anos 60 e tem a escrituração, acontece que os filhos não sabiam e foram saber que o terreno existe e que tem gente no terreno. O que devemos fazer para retomar com o imóvel. Ação de reintegração? E o usucapião, não ocorreu aí por está o imóvel tanto tempo "abandonado"? Obrigada. Meu email é adbaia@hotmail.com

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    1. Sim, pode ter ocorrido usucapião.
      E sim, pode-se tentar a reintegração de posse.
      É um caso complicado mas há uma pequena chance de vitória.
      Sucesso!!!

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  61. Bom dia Doltor

    Queria tirar uma duvida,minha prima parte de mãe tinha ''posse''a alguns anos de um terreno da prefeitura,uma creche abandonada,na epoca minha mãe estava gravida de minha irmã e não tinhamos canto pra morar,pois eu só tinha 16 anos e não tinha condições de trabalhar,aceitamos a casa,ela é muito pequena,tem quatro compartimentos,uma sala,um quarto e um banheiro,não tem cozinha nem quintal e nem varanda,ja moro desde 2005,e os meus vizinhos por terem condições financeiras melhores que a minha invadiram a creche usando como estacionamento,eu moro vizinho a creche são dois terrenos com numeros diferentes,como faço pra conseguir o documento da casa

    Por favor aguardo respostas,muito obrigado

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    1. Terreno de prefeitura não pode ser regularizado/usucapido.
      Melhor deixar quieto e torcer pra prefeitura não requisitar o terreno.
      Sucesso!!!

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  62. Olá , Boa noite Dr.
    meu pai tem uma casa ha mais de 30 anos,só que por questão de saúde fomos morar em outro bairro,....do tipo mais tranquilo.nesse intervalo meu pai deixava alguns parentes nossos ficar nessa casa que ele tinha,...e o meu irmão tmb ficou morando nela algum periodo, só que ele tirou sem o conhecimento da familia o uso-capião da casa no nome dele .ele ja fez reformas na casa até boa,...meus pais ainda são vivos e somos mais de sete irmãos..essa casa não tem documentação devido eu não saber o motivo,...tem como nós reavermos ou anularmos esse documento que ele tem ,visto que ele está se beneficiando dessa casa sozinho? desde já agradeço muito a suas opiniõs super importantes!

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    1. Anônimo.
      Esse é um caso complicado mas acho que tem jeito sim.
      Provavelmente seu irmão tirou o usucapião no nome dele mas usando o contrato ou algo do seu pai.
      Contrate um advogado (ou defensor público) e tente achar o processo de usucapião para ver se há algum documento em nome do seu pai e mova um processo conexo àquele para gegularizar o registro.
      Sucesso!!!

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  63. Ola, eu descobrie a pouco tempo q meu pai tem um terreno,sendo q um pessoa tirou a antiga cerca e cercou com cerca recentes, fui atraz do terreno é ele ta cheio de mato e lixo. Eu posso chega e derruba tudo e construir um muro? E fazer a mesma coisa q ele fez? Meu e-mail é danielleft@hotmail.com

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    1. Claro que pode!!!
      Se seu pai tem escritura e tudo certinho pode sim.
      Já construa algo no terreno se puder, para não correr o risco da afronta se repetir.
      Sucesso!!!

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  64. Boa noite,Dr.Anderson!Preciso muito da sua ajuda.
    Dr. eu tenhu um terreno ai no brasil com algumas casas de renda e tem uma parte vaga onde me invadiram e ja construiram. ja consegui a restituiçao de posse mas tenhu essa duvida de q no começo do processo eles nao se identificaram. e me disseram q qm invadiram foram pessoal barra pesada. nao sei oq devo fazer se destruo o q eles construiram, um sobrado, ja q nao tem planta e nem sei a situaçao da construçao ou aproveito essa area construida.ta complicado o q faço? qual o procedimento padrao? poracasial eles podem vir pedir indenizaçao pela area construida?para evitar retaliaçao de algum dia eles me encontrar e me pegar.
    wiliam JAPAO

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    1. Wiliam.
      Aproveitar ou não o que foi construído fica a seu critério. Se acha que foi bem construído e que dá pra aproveitar então aproveite.
      Geralmente as pessoas que moram nos terrenos são pessoas boas, os perigosos são os que estão por trás da invasão (policiais, traficantes, líderes comunitários, etc...).
      Acho que morar no local não seria uma boa alternativa pra você no momento por causa de possível retaliação, mas penso que não te farão nada se não ficar aparecendo muito por lá.
      Eles não podem pedir indenização pela área construída, na verdade até podem, mas provavelmente vão perder o processo.
      Não existe procedimento padrão, ou usa o que foi construído ou não usa, depende do que você quer fazer com o terreno.
      Sucesso!!!

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  65. tem um terreno proximo a onde moro, que ha mais de dez anos nunca apareceu o dono e nunca foi cercado ,servindo apenas pra esconderijo de bandido...e simplismente limpei todo mato arranquei todos os tocos de arvores que tinham nele, plantei coqueiros cajueiros e outras arvores..o terreno não estava cercado ..e eu o cerquei. a minha intenção é de que o dono apareça pra que eu possa tentar compra-lo. ja cuido desse terreno ha mais de 8 meses,minha dúvida é essa,...se ele não quiser vender o terreno pra mim,caso ele apareça o suposto dono,.. vou perder tudo que gastei no terreno que fiz com muito amor? as plantações...a cerca que fiz nele ,pq que não estava cercado... todo o meu trabalho com regação das plantas visto que á agua que uso é de serviço braçal? desde ja agradeço doutor! será que mereço uma indenização? mas na realidade queria ficar com o terreno. comprando ou negociando com ele. abraço dr.

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    1. Anônimo.
      No seu caso infelizmente a resposta é sim. Se o dono aparecer e não quiser te vender você perde o terreno.
      Porém veja pelo lado bom. Crie um link com a companhia de água de sua região para regar sua plantação no terreno, a conta possivelmente nunca vai passar de 10 reais, guarde os comprovantes de pagamento e se o dono não aparecer em 15 anos (5 anos se você não tiver outro terreno em seu nome) você pode pedir o usucapião.
      Mas lembro a você que se o dono aparecer ele pode simplemente entrar no terreno e destruir tudo o que você fez (cercas, plantações, etc...)
      Sucesso!!!

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  66. Dr. Comprei um terreno de advogado , logo q paguei comecei a construir antes de pegar os papeis , fiz muro e um quartinho nos fundos , quando fui a prefeitura para pedir a água , vi q o terreno no qual comprei não era o da escritura , era na rua de baixo , o terreno q a advogada me mostrou é oq eu construir o outro eu nunca soube da existência , agora quais são meus direitos no caso , tenho o nome na escritura de um terreno mas contrui em outro .

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    1. Direito mesmo é de pedir indenização à advogada que te mostrou o terreno errado. Claro que isso tem que ser provado através de testemunhas ou documentos.
      Se os dois terrenos são da mesma advogada proponha uma troca de um pelo outro e ela te dá a escritura do terreno que você construiu.
      Sucesso!!!

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    2. Muito obrigada pela resposta mas no caso o terreno e de outra pessoa .

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    3. Então tente comprar o terreno desta pessoa para não perder a construção.
      Caso consiga comprar o novo terreno você poderá desfazer o negócio anterior além de pedir indenização.
      Sucesso!!!

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  67. Este comentário foi removido pelo autor.

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  68. Caro Dr Theodoro,
    Minha esposa e 3 irmãs possuem de herança d emeu sogro 2 terrenos. meu sogro faleceu há mais de 30 anos, porem o inventario demorou a ser concluido e quando conclui demoramos para tomar as providencias de registro. Ano passado, com o formal de partilha em mãos, tentanto registrar no cartorio onde está o imovel, porem a pessoa que atendeu disse que não podia ser registro em nome dos 4 herdeiros da forma como o formal foi concluido. O terreno havia sido adquirido pelo meu sogro, quando minha sogra ainda era viva, porem, no inventario dela, a pedido do juiz, estes terrenos foram retirados, sob a alegação seguinte: "tendo em vista existir duvidas sobre a descrição e transcrição aquisitivas dos mesmos". Assim, o inventario da minha sogra, mesmo no inicio constanto a inclusão destes terrenos, foi finalizado sem eles. Distribuindo os bens totais entre meu sogro e o casal de filhos que teve com minha sogra. Posteriormente, quando do falecimento de meu sogro, e havendo ele mais 2 filhas estes terrenos entraram no inventario dele e a partilha foi feita entre os 4 por igual (25% cada)... o cartoria negou registrar o formal dele, alegando que deveria fazer uma repartilha no formal da minha sogra e depois no de meu sogro, dividindo os bens antes pelos herdeiros de minha sogra e depois pelos herdeiros de meu sogro somente a parte que coubera a ele... No entanto como comentei, foi por decisão do Juiz que o terreno ficou fora no inventario de minha sogra. Pois bem, além do cartoria ter recusado fazer este registro (por volta de setembro do ano passado), como não recebemos o IPTU deste ano, fomos consultar a prefeitura e ela informou que o terreno tinha novos donos... dai consultantando a matricula no cartorio, constatamos que os terrenos foram vendidos em Novembro de 2011, por meu sogro (ja falecido há 30 anos)... o cartorio criou 2 novas matriculas (antes os 2 terrenos estavam em uma só), e nestas duas, fez uma nova qualificação de meu Sogro, porem com numeros de documentos recentes que nunca foram de meu sogro... o CPF, inclusive consta na receita federal como NORMAL, ou seja, o titular é considerado ativo, (o cpf de meu sogro ja está como suspenso ha anos na receita). Na requalificação do meu sogro adicionaram até mesmo uma nova esposa.. Com esta nova qualificação de meu sogro, o suposto comprador registrou o terreno no nome dele e no mes seguinte ja vendeu para um terceiro que também ja registrou o terreno no nome deles. Moramos em São Paulo e os terrenos ficam no MS, como devemos proceder? devo procurar advogado de SP ou da propria cidade do terreno? Obrigado pela atenção! Gilberto

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    1. Gilberto.
      Seu caso é bastante complicado.
      Primeiramente o local que deve ser movida a ação é o local do terreno, logo é melhor contratar um advogado de MS.
      Segundo, parece que há um problema sério nesse cartório, logo, a ação será contra o cartório. Pegue uma certidão dessa "venda" do terreno do seu sogro e uma certidão de óbito do seu sogro, você e os outros 3 herdeiros deverão mover uma ação chamada de mandado de segurança em face do cartório e da pessoa que supostamente comprou o terreno, o advogado que você contratar saberá fazê-la.
      Sucesso!!!

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  69. Olá Dr, sou separado ha quase dois anos e desse casamento tivemos dois filhos. o juiz determinou que a casa que temos fosse vendida e o dinheiro fosse repartido entre mim e ela, e eu continuei a morar na mesma por ela ter ido embora.pago pensão alimentícia .depois de separados ela retornou pra casa alegando que não tinha pra onde ir e por outros motivos.pra vizinhança ela retornou pra mim,.mas por amar muito meus filhos acabei aceitando essa situação,...estamos dividindo a mesma casa novamente só que separados legalmente. cerca de quase um ano comecei a tomar conta de um terreno abandonado ,cerquei o terreno tirei todo mato,fiz plantações no mesmo e outras coisas . está lindo de ver o terreno bem cuidado, espero que um dia possa após um período de tempo ser o dono mediante o usucapião desse terreno,...minha pergunta é; ela futuramente querer parte nesse terreno que nem mesmo ainda é meu .isso pode acontecer? dividimos a mesma casa ainda pelo fato de não termos pra onde ir..até a venda da casa.por favor me oriente,..pq é meio embaraçoso até comentar isso aqui no seu blog. desde já agradeço e ressaltando que ela recebe pensão alimentícia de 30 % do meu salário. obrigado.

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    1. Anônimo.
      Sua resposta é SIM. Há uma chance de sua ex-esposa receber metade do que você adquirir enquanto mora com ela, mesmo que separados judicialmente.
      Mas é uma chance, não é certeza, a chance maior é de que ela não receba mais nada.
      O fato é que vocês voltaram a conviver juntos, e pros vizinhos (possíveis testemunhas), vocês são marido e mulher novamente.
      Quanto à pensão. Já que ela mora com você, você pode propor uma ação chamada de ação revisional de alimentos, essa ação te dá o direito de suspender a pensão já que ela mora em sua casa.
      Sucesso!!!

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  70. Olá Dr., a 3 anos comprei um terreno, acontece que apareceu uma pessoa dizendo que tem a posse do mesmo, essa pessoa entrou com ação contra quem me vendeu e o Juiz determinou que ele tem a posse e quem me vendeu a propriedade, agora estou tentando negociar a compra desta posse, como não tenho todo o valor à vista conversei com o posseiro e propus dar uma entrada e parcelar o restante, ele se recusa me disse que quer o valor total à vista e me disse que se em 20 dias eu não conseguir esse valor que vai vender para outra pessoa, gostaria de saber o que faço se tem alguma forma de fazer essa negociação judicialmente.

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    1. Bianca.
      Você tem um problema.
      Não seria melhor você desfazer o negócio com quem te vendeu o terreno, mesmo que tenha que entrar com uma ação para isso??
      Para você recuperar o terreno da forma que está querendo, primeiro você teria que transferir a escritura pro seu nome e depois entrar com ação de reintegração/reinvindicação contra quem estiver lá.
      Sucesso!!!

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  71. Dr. não tinha casa então invadi um tereno em uma invasão onde varias pessoas tambem tinham invadido, invadi há 6 anos, ha um ano e meio construi minha casa la,e agora apareceu o dono dizendo que vai derrubar minha casa,o terreno mede 10x25, ele pode fazer isso,a justiça dá a ele esse direito? eu fico no prejuizo do que investi ? gastei onze mil, gostaria de saber pois todoos 6 anos cuidei do terreno,limpei cerquei,e depois construi,e agora o que faço,não agi de má fé,pois invadi por ser uma aréa que mesmo sendo loteada há anos não era cuidada,estou muito angustiada,o que devo fazer?

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    1. Anônimo.
      Esse "dono" tem que entrar com um processo pra ter esse terreno de volta.
      Procure a defensoria pública pra entrar com ação de usucapião urgentemente.
      Após receber a citação (carta) do processo que o "dono" mover contra você, procure novamente a defensoria pública para te defender.
      Sucesso!!!

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  72. Olá, boa Tarde!
    Compreu im imovel atraves de cessao de direitos, ja este e objeto de inventario. todos os filhos sao maiores e concordaram com a venda assinando o documento. so me pediram um prazo de 90 dias para o irmao que ainda morava na casinha la existente pudesse mudar. Ora, agora, com a saida definitiva fui medir o terreno e constatei que uma das irmas, que esta construindo uma casa no terreno ao ldo do que eu adquiri, invadiu cerca de 8 metros parte do meu terreno. ela nao mora no local, esta construindo com a ntencao de alugar. sendo que este terreno que eu coprei tem registro tudo direitinho, enquanto o do lado, ela esta tomando posse, pois e abndonado. como devo proceder para resolver a questao? quando estava no tramite da compra, a casa dela ja existia, porem tinha dito que nao estava na area do meu terreno; porem nao e o que constatei. quero comecar a limpar o tereno para construir e a planta da casa conta com o largo espaco em que ela esta construidno dentro do meu terreno.me da ma juda!!!

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    1. Anônimo.
      Você tem o direito que ela pare a obra ou te ressarça do valor referente à parte invadida.
      Deve procurar um advogado para fazer valer este direito.
      Sucesso!!!

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    2. Dr. Anderson
      Posso procurar o juizado??? Não tenho interesse no ressarcimento e sim na parte do terreno. Posso ser obrigado a aceitar o ressarcimento??
      Posso faze-la parar a obra e derrubar o que ja construiu sem intermedio da justiça?? Se for so por meio da justica qual tipo de açõ que cabe nesse caso? manutencao, reintegração???

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    3. Anônimo.

      Não pode ser juizado especial pois terá que ser feita perícia técnica para apurar os limites do terreno.

      Seria reintegração já que ela já começou a obra. Pode pedir liminarmente que ela pare a obra sob pena de multa diária.

      Se o juiz entender que o prejuízo é muito grande para ela derrubar você pode sim ser obrigado a aceitar o ressarcimento.

      Pode também derrubar o que ela tá fazendo e fazer uma cerca. São dois crimes pequenos (dano e exercício arbitrário das próprias razões) que geralmente se paga com cesta básica e você só será denunciado se sua vizinha conhecer a lei, mas pelo menos você terá seu terreno de volta do jeito mais rápido. Porém isso não se aplica se a parte sobre o seu terrno já estiver pronta e principalmente se já tiver alguém morando lá.

      Sucesso!!!

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  73. Dr Anderson preciso de uma explicação.
    O inventário da minha Mãe ainda esta no processo para ser finalizado.Minha mãe me vendeu um lote sem escritura pois o inventário n foi finalizado ainda, tenho o contrato de compra e venda registrado em cartório e assinado por todos os herdeiros.Feito isso cadastrei em meu nome o terreno e estou pagando o IPTU e também já coloquei aguá no lote e estou pagando a conta para a copasa.Quando cheguei no lote para iniciar a construção o vizinho alegou que o lote pertence a ele devido ter tomado conta dele por alguns anos e alegou ter procurado minha mãe para poder comprar o lote, mais minha mãe quis vender.Feito isso ele entrou com uma ação de usucapião, mesmo sem ter nem uma documentação do lote e nada.O vizinho não fez nem uma obra no lote e ainda por cima mora do lado e tem casa e carro na garagem...e eu aqui vivo pagando aluguel e n tenho nem uma casa pra morar.Estou pra iniciar a obra no lote essa semana , como devo proceder agora que sei que ele entrou com uma ação de usucapeão? Devo dar continuidade na obra devido saber que o lote pertence a herança de minha mãe? Procurei um advogado e ele me falou pra continuar com a obra e fingir que n seu de nada, seria issa mesmo a minha postura?Tenho risco de perder o lote mesmo havendo conflito por ambas as partes? até policia foi acionada pra me impedir de fazer a obra...
    Obrigado por sua atenção

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    1. Sim, pode continuar a obra.
      Porém aconselho-o a procurar um advogado (ou defensor público) para agir nessa ação de usucapião demonstrando que o terreno e a posse são suas e que o vizinho está de má-fé.
      Sucesso!!!

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    1. Alexandre.
      Pode retirar a cerca tranquilamente.
      Depois deixa a vizinha tentar ressarcimento da cerca no judiciário, então ela terá que provar tudo que alega.
      Existe um crime chamado exercício arbitrário das próprias razões que essa vizinha, se tiver conhecimento legal, pode te denunciar para tentar fazer com que você pague pela cerca, mas certamente será absolvido caso ela faça isso e mesmo que ela faça você pode fazer um acordo judicial com ela e simplesmente ressarcir a cerca que o processo acaba e mesmo que seja condenado será para pagar cestas básicas.
      Sucesso!!!

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    1. Não. Não precisa ressarcir nada. Ainda que tenha nota fiscal, etc..
      Sucesso!!!

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    1. Um processo demora anos na maioria dos fóruns.
      Pelo menos uns 8 meses e pode durar até 10 ou 15 anos dependendo da localização.
      Sucesso!!!

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  77. Boa noite Dr.
    Ha dois anos comprei dois terrenos de um eventariante com contrato registrado em cartorio, pagando 60 porcento e o restante quando sair a escritura, tem o mapa do loteamento so que ainda nao foi feito o pedido do loteamento na prefeitura algumas pessoas já construiram e o eventariante decretou falencia do seu capital. eu estou correndo o risco de perder os terrenos para os seus credores dele?

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    1. Emerson.
      É uma dúvida muito comum.
      Se o contrato foi registrado no cartório de registro de imóveis junto à matrícula do terreno então não há risco de perder o terreno para outros credores.
      Sucesso!!!

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  78. Olá Dr. Theodoro!
    Meu Pai possui uma terra com um imóvel há mais de 40 anos, O único documento que ele tem é o titulo de posse usucapião. Meu Pai resolveu vender por morar na cidade vizinha e ter problemas de saúde e minha Mãe ter perdido a visão. Quando o novo dono foi trabalhar na referida terra, o vizinho que faz divisa no fundo , afirma que o terreno junto com o imóvel está dentro da escritura publica dele e que comprou de um fulano que ninguém da região conhece, sendo Doutor que a escritura dele é mais antiga que o titulo de posse do me Pai. O que podemos fazer neste caso?

    Obrigada!

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    1. Anônimo.
      Posse e propriedade são coisas distintas (diferentes).
      Seu pai tinha a posse, o vizinho tinha a propriedade. Se a pessoa que comprou a posse de seu pai entrar com ação de usucapião poderá ter a posse e a propriedade, e a escritura do vizinho não valerá de nada.
      Se seu pai já entrou com a ação de usucapião e tem um registro disso então esse documento já vale, basta apenas registrar no cartório de registro de imóveis.
      Sucesso!!!

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  79. Boa Tarde!!!

    possuo um terreno desde 1988 porem tive ciência do mesmo faz cinco anos,não possuo nenhum tipo de imposto ou seja não sei se os mesmo foram pagos,gostaria de saber se ainda posso recorrer aos meu direitos e se o mesmo ainda me pertece?

    grata desde de já
    Poliana Pinheiro

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    1. Poliana.
      Se o mesmo ainda não foi invadido e nem a prefeitura executou o IPTU o terreno ainda é seu.
      Vá fazer uma visita ao terreno pra saber se alguém invadiu e vá ao cartório de registro de imóveis da área do terreno para ver em nome de quem o terreno está.
      Sucesso!!!

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  80. Bom dia Dr,
    Adquri um terreno há 2 anos com contrato de compra e venda "simples" e registrado em cartório civel, o vendedor me disse que esse terreno foi retirado antes de ir para leilão pela prefeitura e o contrato foi feito ele para mim.Perguntei se ele tinha algum documento referente a isso e ele disse que não.Assim procurei o cartório de registro de imóveis e retirei a certidão de registro que consta ainda no nome da antiga loteadora, porém ao ir na loteadora ela me informou que esse terreno foi repassado a uma outra pessoa.
    Pergunto:Não estando registrado no nome dessa outra pessoa ela pode requerer novamente o terreno ou somente a loteadora que é quem registrou o terreno?
    O bairro todo passa por arresto por dívida da antiga loteadora com um outro credor, assim está bloqueado para fazer registro.
    Ah também tirei a certidão negativa de débitos na prefeitura e não consta nada de débito.
    Já limpei todo o terreno e murei, já liguei água e mudei o iptu pro meu nome, assim como posso ter a posse definitiva do terreno.

    Obrigado.

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    1. Anônimo.
      Seu contrato é válido e só quem pode pedir o terreno pra você é quem tem o registro pois o antigo possuidor te vendeu a posse.
      Tente ver se o tanto de tempo que o antigo possuidor tinha no imóvel pois, se for mais de 03 anos (mais 02 seus = 05 anos) e se o imóvel tiver menos de 250m² você já poderá procurar a defensoria pública para ação de usucapião e ter o registro em seu nome.
      Sucesso!!!

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    2. Boa dia Dr,

      O contrato é válido mesmo o nome que consta nele como vendedor não sendo o mesmo que a loteadora disse ser o proprietário pois quando comprei não puxei esses dados "Boa fé"?
      O usucapião é somente quando se constrói e mora no terreno ou quando se cuida dele tambem?
      Ouvi falar algo sobre adjudicação! Entra nesse caso?
      Obrigado.

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    3. Adjudicação compulsória é apenas para quando você compra o terreno do verdadeiro dono, se o registro estiver no nome de quem te vendeu então dá pra entrar com essa ação.
      Usucapião pode ser para quem cuida também, mas aí o prazo é maior, 15 anos, se você morar e for seu único imóvel com menos de 250m² você consegue o usucapião com apenas 05 anos.
      Sucesso!!!

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  81. meu pai permitiu que o meu irmao fizesse uma casa em seu terreno para morar com sua esposa e filhos, não ha documentação deste pedaço de terra, moravam a 24 anos lá, estão alugando a casa.. meu pai faleceu a uns 10 anos e minha mae é que possui a escritura e registro deste terreno unico.. agora minha mae quer vender este terreno com tudo.. poderá meu irmao e sua esposa intervir judicialmente nesta venda? o que eles tem direito??
    posso despejar os inquilinos??

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    1. Seu caso é complicado.
      Sua mãe tem direito à terra, mas como a construção foi permitida seu irmão tem direito à toda a construção e tudo que tem dentro.
      Seu irmão terá que pagar o valor da terra sem o imóvel para sua mãe e então ele terá o registro.
      Se ele não quiser comprar o terreno você pode tentar vendê-lo judicialmente.
      Sucesso!!!

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    2. Olá Dr. Theodoro, gostaria de tirar uma dúvida: minha mãe possui uma chácara (somente a terra de 3,2 hectares) escriturada e em seu nome desde 1985 e paga todos os impostos referentes à mesma (ITR, etc). Há 4 anos meu irmão esteve lá e verificou que a chácara estava invadida e que o invasor já havia construído uma moradia no local, removido toda a cerca que havíamos colocado e feito sua própria cerca. Nesta ocasião o invasor ameaçou meu irmão, apontando-lhe uma arma. Minha mãe e ele descobriram que se tratava de grilagem por parte de duas pessoas já conhecidas por fazerem este tipo de falcatrua. Bom, por problemas decorrentes da idade, minha mãe passou, a mim e minha esposa, uma procuração para resolvermos todas as questões desse terreno para que o mesmo possa ser vendido. Definições: o invasor nunca entrou com ação de usucapião; não temos como precisar a quanto tempo ele está no local; temos certidão de ônus e todas as taxas pagas da terra até o presente momento, além da cadeia dominial que finda com a escritura em nome de minha mãe. Nesse caso, com uma ação de reintegração de posse teríamos chance de sucesso ou seria tempo perdido por se tratar de uma invasão que possa ter ocorrida a mais de 5 anos? Caberia outra ação, que não a de reintegração de posse, para que possamos resguardar o patrimônio de minha mãe?

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  82. Jhonny.
    A ação é de reintegração de posse.
    5 anos (para usucapião) é apenas para pequenas propriedades rurais, acho que pelo tamanho da propriedade não é considerada pequena propriedade.
    Procure um advogado ou defensor público o mais rápido possível para postular essa ação.
    Sua mãe terá que ser a autora da ação.
    Sucesso!!!

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  83. Ola bem eu tenho o meu terreno em Rio das ostras - rio de janeiro envadido e contruido este terreno e escriturado e meu pai paga o iptu do mesmo, e pelo que os vizinhos contam ele esta la a pelo menos 4 anos e meio ja entrei na justiça mais esta demorando muito o terreno tem 600m, tenho chance de perder este terreno para o cara q invadiu meu terreno? Obrigada.

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    1. Livia.
      Veja se o invasor já foi citado (se a carta informando do processo já chegou pra ele).
      Sendo ele citado a posse dele se torna posse precária, pois ele sabe que o terreno tem dono, então ele não consegue mais o usucapião e você não tem mais chances de perder o terreno.
      Sucesso!!!

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  84. Olá Dr. Theodoro,
    meu pai faleceu faz um e meio e meu irmão esta ocupando todo o espaço da casa na frente enquanto eu moro num comodo aos fundos como faço para adquirir mais espaço sem ter que recorrer ao inventário por enquanto? Eu teria direito de pedir pra ele dividir os cômodos da casa comigo?
    Aguardo
    Anonima

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    1. Anônima.
      O grande problema é que este pedido deverá ser feito no inventário, lá vocês podem fechar acordo sobre isso.
      Com seu pai falecido o inventário DEVE ser aberto, até mesmo para ver se há bens que vocês não sabiam pois muita gente leva uma vida simples mas tem vários bens por aí e conta bancária gorda.
      Converse com seu irmão para abrirem o inventário de comum acordo.
      Sucesso!!!

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  85. ops: meu pai faleceu faz um ano e meio

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  86. Dr, Anderson,
    tenho um terreno na granja viana de 850 m2 comprado em 2003 e quando fui construir vi que o terreno foi invadido pelo vizinho que entrou 250 metros em meu terreno.
    Tenho pago condomínio referente a esta parte, já que o condomínio é pago por metragem de terreno e pago também o iptu do terreno.
    Esta semana vendi o terreno como sendo com 600 metros e informei o futuro comprador todos os detalhes e mesmo tendo dado o sinal de 20.000 ele desistiu da compra.
    Gostaria de resolver este problema. Peço encarecidamente uma resposta para minha situação. Este terreno é economia de anos de trabalho e agora não posso construir porque não quero ficar com raiva de meu vizinho e não posso vender.

    Atenciosamente
    Marcelo

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  87. Dr. Anderson,
    se eu invadir um terreno próximo a um mangue e construir,e ele não tiver escritura.Eu corro o risco do governo desapropriar?E tem jeito de legalizar essa situação?

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    1. Invadir terreno de mangue é crime ambiental.
      Mas se você invadir o terreno é área de preservação permanente e corre-se o risco de perdê-la sem impossibilidade de legalização futura, exceto se algum dia houver um aterro tão grande que o mangue deixe de existir.
      Sucesso!!!

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  88. minha mãe comprou um terreno e ele tem 33 parcelas atrasada eu estou tentendo negociar pra colocar em dias ,e a imobiliaria disse que ja esta em processo de reemtrecação de posse .E não aceita neunhum valaor que eu possa pagar.

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    1. Tente pagar o valor.
      Infelizmente a imobiliária tem direito a reaver este imóvel pois ele não está protegido pela impenhorabilidade.
      Se tiver algo que possa vender para pagar como um carro ou moto é a melhor opção.
      Sucesso!!!

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  89. Drº anderson comprei um terreno em rio das ostras e construir uma casa porem anos depois apareceu o dono com escritura e iptu e entrou com processo de reintegração de posse tenho chance de perder minha casa pois tenho compra e venda recibo o que fazer? quanto tempo demora uma ação de reintegração de posse?

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    1. Joyce.
      Ações de reintegração de posse costumam demorar muitos anos, mas há uma boa chance de você perder.
      Se puder fazer um acordo no processo é melhor.
      Sucesso!!!

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  90. Olá;

    Meu nome é Thiago. Estava pesquisando no Google, detalhes sobre usocapião e consegui encontrar esse blog com assuntos que me interessam.

    Diante disso, gostaria de fazer uma pergunta:

    Meu Pai adquiriu um lote de 257,62 metros quadrados no ano de 1994. Desde essa época, ele não pagou nenhum tipo de imposto. Hoje, ele me deu esse terreno. A princípio, fiquei muito feliz, porém ao saber a data que ele comprou, fiquei chateado, pois não acredito que um terreno que nunca foi pago os impostos, ainda esteja vazio.

    Entrei em contato com a Prefeitura do município, e eles disseram que vão enviar os impostos para eu pagar. Ainda não fui ver o terreno, pretendo ir daqui há 1 mês.

    Enfim, possuo o contrato de compra e venda, estarei dentro de alguns dias com os impostos pagos, a pergunta é:

    Será que alguém se apoderou desse terreno? Isso é permitido? Daqui há 1 mês quando eu for ver o terreno, encontrar alguma casa construída ou algo do tipo, o que posso fazer? Caso não encontre ninguém lá, o que devo fazer para que ninguém invada? Sou estudante e não possuo dinheiro para construir algo lá no momento e também não tenho interesse em vender, pois desejo construir uma casa nesse terreno, dentro de alguns anos.

    Se o Sr. puder me ajudar nesse caso, ficaria muito agradecido. Sou universitário e fui presenteado com esse terreno de surpresa e como não tenho experiência no assunto, possuo essa quantidade de dúvidas. Não quero perder esse terreno, pois sei da dificuldade que é conseguir um local para morar, por isso quero essas orientações, para que eu possa agir com cautela e corretamente.

    Aguardo retorno.

    Obrigado.

    Thiago.

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    1. Thiago.
      Veja urgentemente se há alguém lá para já entrar com ação de reintegração de posse se for o caso.
      Se não houver ninguém mure o terreno e o visite todos os meses para ter certeza de que não foi invadido.
      Se não tiver dinheiro nem para murar tente visitar o terreno sempre.
      Sucesso!!!

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  91. Olá;

    Sou o Thiago do comentário anterior.

    Gostaria de agradecer o Sr. Anderson pela ajuda fornecida. Irei seguir as recomendações.

    Só me diz uma coisa, é "permitido" invadir esse meu terreno, mesmo ele tendo acima de 250m? Deixa eu explicar melhor:

    Ouvi dizer que até "pode" invadir um terreno, desde que esse terreno não possua mais de 250 metros quadrados. E como no meu caso, o terreno possua acima de 250m, gostaria de saber se é permitido invadi-lo?

    Esse negócio de limite de até 250m existe, não existe, como funciona?

    Obrigado Sr. Anderson.

    Aguardo retorno.

    Thiago

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    1. Thiago.
      Seu terreno pode ser invadido qualquer que seja o tamanho dele. A questão dos 250m² é para contagem de prazo para usucapião, até 250m² o prazo é menor.
      Cabe a você combater a invasão, seja pela força ou por ação judicial.
      Sucesso!!!

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  92. Olá dr. Anderson, muito bom os esclarecimentos. Comprei um terreno de herdeiros com toda documentação em dia. O vizinho construiu invadindo uns 2.30mts meu terreno. este vizinho e sua esposa já faleceram , a construção está abandonada e todo o terreno ficou para os demais herdeiros. Como proceder para recuperar esta área que é de 2.30x32 mts? É que preciso fazer um muro e ,neste caso vai ficar todo torto.

    No aguardo !
    Abraços e obrigada !

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    1. Deverá propor ação de reintegração de posse contra os herdeiros do outro terreno.
      Deverá contratar advogado pois necessitará de perícia topográfica.
      Sucesso!!!

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  93. Olá,Dr.Theodoro, meu pai comprou um terreno em 1973, com escritura publica de prom de compra e venda com quitação de preço, até hoje não foi registrado,porque existe uma exigencia,e algum problema com relação a logradouro, por isso não foi registrado,ele faleceu e o terreno esta sendo inventariado (dir e ação), agora parte dele foi invadido por uma pessoa que esta contruindo um enorme imóvel,nesse caso podemos entrar coma Ação de Reint POsse sem RGI, só com a copia da escritura e termo inventariança e obito? O terreno é isento de IPTU. agradeço sua ajuda.abs

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    1. Pode sim anônimo.
      Tente provar que seu pai tinha a posse.
      Procure um advogado ou defensor público com urgência.
      Sucesso!!!

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  94. drº anderson comprei um terreno de um posseiro e construir minha residencia porém anos depois apareceu a dona com escritura e iptu, tenho compra e venda mas a que se diz dona não quis acordo e entrou com ação de reintegração de posse que já leva um ano ações de reintegração de posse costuma demorar muito? tenho chance de perder minha casa que moro com minha família? o que devo fazer? desde já te agradeço.

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    1. Deve procurar um advogado ou defensor público pra te auxiliar nessa ação.
      Chances de perder há sim, mas o processo só acaba quando termina, certo!?
      Sucesso!!!

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  95. bt comprei um terreno e contrui uma boa casa mais agora to preucupado porque descubri que a escritura nao vale nada ja tenho esse terreno a 7 anos e moro nela a 4 anos o que devo fazer me ajuda por favor

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    1. Procure um advogado ou defensor público para entrar com a ação de usucapião.
      Sucesso!!!

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  96. meu pai tem um terreno desde 1987, so q n tem escritura, somente a documentaçao da compra dos lotes. ele tb nunca pagou IPTU..gostaria d saber se existe alguma chance de pedir reintegraçao de posse s ja existir um invasor no local? qual procedimento nesse caso? qual a 1º atitude a tomar? rozanne

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    1. Rozzane.
      A primeira atitude a tomar é procurar um advogado ou defensor público.
      Há chances de recuperar o terreno, mas vai depender de algumas coisas como seu pai ter exercido a posse de fato e a pessoa que construiu não ter a escritura do terreno.
      Sucesso!!!

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  97. Ola D. Theodoro, entrei na sua pag. para tirar algumas dúvidas sobre reitegraçao de posse (terreno). Eu gostaria que o senhor me orientase em como eu devo fazer no seguinte caso: Eu tenho um lote de terra de 400m2 todo documentado,registrado e c/ IPTU quitado, mais fiquei sabendo por vizinhos esta semana (04/04/2012), que tem um indivíduo capinado no meu terreno p/ posteriormente construir, o que eu devo fazer neste coso? ir a uma delegacia? chamar a policia? Por favor espero sua reposta!!! desde já lhe agradeço pelo espaço. meu email(dfrankcharles@yahoo.com.br).

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  98. Dr. Eu comprei um terreno de 400m2 a uma pessoa que tinha em mãos o contrato de compra e venda mais os recibos das prestações da imobiliaria, ao vijar e só voltar para o local onde moro hoje após 1 ano e meio eu me deparei com um invasor que esta contruindo apartamentos para vender ou alugar, mediante a isso providenciei a escritura publica e entrei com uma ação de reintegração de posse, qual a possibilidade de ganhar esta causa e o que pode acontecer com a contrução?...

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    1. As chances de ganhar são boas e a construção ficará para você fazer o que quiser, pode continuar o que está pronto ou demolir.
      Sucesso!!!

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    2. Dr.,
      O Processo de reintegração de posse pode demorar muito neste caso. (Manoel)

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    3. Costuma demorar, mas é melhor do que perder o terreno.
      Seu advogado pode pedir liminar.
      Sucesso!!!

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    4. Dr.,
      Qual tipo de liminar neste caso?

      obrigado!!!

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    5. Pedindo a reintegração liminarmente ou a paralização da obra liminarmente. Se o juiz não deferir a liminar ainda dá pra entrar com uma ação cautelar pedindo a paralização da obra.
      Sucesso!!!

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  99. DR THEODORO, BOA TARDE. COMPREI HÁ UM ANO UM IMÓVEL (UMA CASA E DEZ QUITINETES) NUM TERRENO DE 600 M² FOI FEITO NUM CARTÓRIO UM RECIBO DE COMPRA E VENDA ONDE O VENDEDOR INFORMOU QUE RESIDIA HÁ 24 ANOS NESTE IMÓVEL ANTES DE ME VENDER. ANTES DE COMPRAR EU JÁ HAVIA ME INFORMADO DESTE TEMPO DE 24 ANOS, FIQUEI MAIS TRANQUILO, É UMA ÁREA URBANA, E FUI INFORMADO QUE O TERRENO ERA DE UMA PESSOA QUE NÃO PAGAVA SEUS IMPOSTOS, DAÍ HOUVE A INVASÃO E HOJE É UMA AVENIDA MOVIMENTADA... QUAIS RISCOS CORRO E COMO POSSO FAZER PARA LEGALIZAR ESTE IMÓVEL MAIS BENFEITORIAS? MUITO GRATO.

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    1. Rai.
      Você deve procurar um advogado para entrar com uma ação de usucapião e obter o registro dos imóveis.
      Sucesso!!!

      Anderson Theodoro

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  100. OBRIGADO PELA RESPOSTA, A RESPEITO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO POR FAVOR QUAL A IDÉIA DE CUSTO, TEMPO PARA JULGAR, PROBABILIDADE DE SUCESSO E COMO ENTRAR NA JUSTIÇA SEM SABER O NOME DOS ANTIGOS DONOS?
    MUITO OBRIGADO.

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    1. Você só conseguirá o usucapião deste terreno somando o tempo que o vendedor residia no terreno.
      Você precisará procurar o vendedor pra te dar alguma prova que ele residia no terreno pelo tempo que ele falou (conta de luz, etc..)
      Caso não consiga você só poderá propor o usucapião daqui a 14 anos (15 anos - 1 que vc já está com o terreno) que é quando seu prazo para propor essa ação.
      Caso você consiga os documentos do vendedor essa ação tem grandes chances de vitória.
      Sucesso!!!

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  101. Bom dia, olá gostaria de saber o seguinte: A uns 10 anos atras o meu pai comprou um lote em outra cidade, a documentaçao é toda certa, segundo ele apropriaram-se do mesmo e construiram no lote, o meu pai diz q apenas o IPTU não está em dias. Será que se ele for atrás ele terá direito? Qual é a chance dele em relação ao lote. o que devemos fazer??? Obriagada!!! Deus te abençoe.

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    1. Vale a pena tentar sim.
      Ainda mais se tiver escritura.
      As chances de vitória são boas.
      Sucesso!!!

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  102. Olá doutor.Gostaria que me ajudasse
    Meu tio tem uma casa de praia e a 13 anos usa o um pequeno terreno do vizinho ao lado para plantar algumas verduras.Terreno este que nao possuia moro.Daí,o vizinho vendeu este terreno a um terceiro sem avisar ao meu tio e colocou um muro ao redor deste terreno.Meu tio gostaria de comprar tal terreno,mas o contrato de compra e venda com este terceiro ja havia sido feito.Gostaria de saber se o meu tio tem direito de preferencia ou poderia tentar usucapir o terreno.Qual a medida ele poderá fazer?Muito obrigada. vivianemfdelgado@gmail.com

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    1. O prazo para seu tio tentar usucapir o terreno já passou uma vez que a posse foi interrompida.
      Preferência também não havia.
      Infelizmente seu tio perdeu a plantação pro vizinho.
      Sucesso!!!

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  103. OBRIGADA!!:)...ADOREI O SEU BLOG!!

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  104. Dr tenho 3 terrenos que medem cada um 15 por 30 e tenho escritura dos três, queria saber se posso reavê-los porque os mesmos foram invadidos a sete anos e o invasor não construiu,não mora lá, apenas cercou e cria gado dentro das terras. Quais são as minhas chanses? Obrigado.

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    1. Ora. Quebre o muro e construa algo seu logo.
      Deixe o gado do invasor fugir, limpe o terreno e construa algo ou mesmo venda.
      Já que tem alguém querendo usar seu terreno é melhor agir logo.
      Uma ação judicial é demorada e você vai ter que localizar o invasor para citá-lo, como só tem gado lá isso vai ser difícil.
      Sucesso!!!

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  105. Dr.
    Qual é o significado dos Art. 928 e 930, na ação de reintegração de posse?

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    1. Não entendi sua pergunta.
      Se esses artigos que citou são do código civil eles falam de indenização não de posse.
      928 - atos de incapazes;
      930 - destruição de propriedade alheia para proteção da vida;
      Sucesso!!!

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  106. Dr. O meu nome é Idelmar, sou o proprietário dos três terrenos de quinze por trinta sitados anteriormente aqueles que o invasor apenas cria gados,não mora e que não construiu nada. É o seguinte, comprei esses terrenos ao tio de minha esposa aos cinco anos atrás com toda a documentação correta só que nós não sabía-mos que os mesmos estavão invadidos. Procurei um topógrafo para marcar os terrenos e ele me confirmou a invasão, corri atrás e consegui localizar o invasor falei com ele a respeito dos terrenos ele falou que não queria briga mas só compraria por vinte porcento do valor dos terrenos. Eu quero saber se terei sucesso com uma ação de reintegração de posse pois acho injusto o valor que ele me propós e ainda quer dar uma entrada e parcelar o restante. disse-me que se eu não aceitasse ficaria com as terras pelo usocapião. O que o senhor acha e o que devo fazer. Obrigado por sua atenção e desculpe-me por não ter explicado com detalhes um abraço.

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    1. Ele teria que ter entrado com a ação de usucapião antes.
      Você pode entrar lá e construir no terreno sim, é seu.
      Já que quer ir pelo caminho mais demorado e entrar com ação de reintegração de posse faça-o logo, pois se ele alega que consegue o usucapião (se está lá há mais de 15 anos) é melhor você entrar com a ação antes dele.
      99% de chance de vitória na ação de reintegração de posse pelo que está me contando. O problema é que quem invade vende a posse pra outro e por aí vai, complicando seu processo todo.
      Sucesso!!!

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  107. Dr comprei 03 terrenos com escritura á 30 anos atrás medindo cada um 15x30 na escritura vem dizendo que os terrenos possui quadras e ruas e o meliante que invadiu os meus terrenos e o de outras pessoas disse que não sairia porque já estava lá a oito anos ele cercou todos inclusive quadras e ruas com estacas e arame, queria saber se pode me tomar esses terrenos, o que devo fazer? Obrigado.

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    1. Pode recuperar sim.
      Deve procurar um advogado para entrar com ação de reintegração de posse.
      Sucesso!!!

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  108. Dr me diga por gentileza aproximadamente quanto eu gastaria num processo de reitegração de posse de terrenos ivadidos a nove anos se os ivasores não fiseram nada. Dois terrenos quinze por trinta. E qual periodo desse processo? Me dê uma luz. Obrigado.

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    1. O processo é demorado e provavelmente você precisaria de perícia para delimitar o terreno (topográfica), o que aumentaria o custo do processo.
      Aqui em Vitória você gastaria cerca de 10mil reais no total e demoraria uns 5 anos.
      Caso você não tenha como pagar poderá pedir assistência judiciária, o que faria demorar ainda mais o processo.
      Sucesso!!!

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  109. Dr tenho dois terrenos 10x20 foram invadidos e tenho escritura só que não estar em meu nome, mas tenho uma procuração do antigo dono posso recorer a justiça o que devo fazer? o ivasor tem sete anos de posse. Obrigado pela atenção.

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    1. O invasor já pode entrar com açõa de usucapião.
      Provavelmente ele não entrou ainda, mas para reaver o terreno quem deverá entrar com a ação é quem tem a escritura ou você deve passar a escritura pro seu nome e depois entrar com ação de reinvindicação de posse.
      Sucesso!!!

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  110. Dr anderson
    Meu pai tem um terreno em nome da firma( pessoa juridica), porem nunca pagou o iptu. O Ex prefeito da cidade pagou o iptu de 10 anos, (nao sei o quanto tempo ele esta la), invadiu e construiu uma bela casa no local. Poderia reaver o terreno ou entrar com uma acao para ressarcimento do valor do terreno invadido?
    Grato Guilherme

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    1. Pode entrar com ação de reintegração de posse pois o invasor só poderá adquirir o usucapião após 15 anos de invasão.
      Sucesso!!!

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    2. pq 15, nao seria 10? ele usa para moradia

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    3. Mesmo se fossem 10 anos, entre com a ação antes dele.
      Sucesso!!!

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  111. terreno de 1000m. guilherme

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  112. o ex prefeito nao entrou com acao de usucapiao. Guilherme

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  113. Caro Dr., tenho 1 quadra completa (q totaliza 20 terrenos) na minha cidade natal, onde moram meus pais e familiares. Passei a morar em outra cidade p/ trabalhar e estudar. Em visita a meus pais, fui ver como estava o bairro onde tenho meus 20 terrenos e pra minha surpresa, lá agora tem tbém 20 casas, nos meus terrenos, tdas habitadas. E sao casas construidas pela propria Prefeitura p/população de bx renda. Fui ao cartorio, pesquisei as matriculas e está tdu oks, em meu nome. Como pode ???

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    1. Não pode!!!
      Cabe ação de reintegração de posse contra cada uma dessas famílias bem como ação de reparação de danos morais e materiais contra a prefeitura.
      Sucesso!!!

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  114. Gostaria de saber como proceder , já que a propriedade do meu pai foi invadida, sem justa causa!
    Faz algum tempo! E não sabemos se a pessoa que a usufruí é de boa índole! tentamos conversar e nada !
    A polícia disse que também não pode fazer nada ! E não tenho condições de contratar um advogado. Quem puder me ajudar ou se comoveu com o fato ! Aí fica meu e-mail alvaro_kanesaki@hotmail.com
    Meu pai é o proprietário mas mora fora do país, e ele gostaria de tomar posse do que é dele !
    No Brasil é assim: ficamos desamparados pelas leis e a morosidade e insuficiência da justiça !
    Obrigado, Se a justiça dos homens falha, a de deus não falha !!!

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    1. Procure a defensoria pública com urgência para resolver seu problema.
      Seu pai pode enviar as procurações pelo correio para você resolver isso por aqui.
      Sucesso!!!

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  115. Ola Dr. Anderson precisamos da sua ajuda urgente!!!
    eu e meu marido compramos um terreno ha dois anos
    o terreno é divido em três partes, uma parte já tinha morador
    a moça que vendeu estava com problema com agiota
    e pediu o dinheiro antes de irmos ao cartório
    pagamos a ela um valor R$ 6.000
    em troca ficamos com seus documentos como garantia
    marcamos de ir ao cartório no dia seguinte
    quando chegamos na sua casa ela havia fugido
    com o dinheiro e sem pagar o agiota
    conclusão ficamos sem a documentação
    construímos uma casa murada
    passando se dois anos a vizinha recebeu uma intimação
    com pedido de reintegração de posse
    e não foi no fórum e nem nos comunicou
    conclusão chegou uma intimação a dois meses
    pedindo para ela sair do local por que ela não compareceu
    fui na Defensoria pública entramos com Embargos de Terceiro
    pois não havíamos sidos citados no processo
    tiramos o ônus do terreno e não estava no nome da pessoa que entrou com o processo
    esta em nome da imobiliária que faliu ate o IPTU está em nome da imobiliária
    ele paga em nome de terceiros e é assim que ele entrou com o processo
    já gastamos uns R$ 25.000 na obra
    o que vai acontecer vamos ser indenizados? ou vamos perde tudo?
    ou tem como comprar dele o terreno?
    pois temos testemunhas de vizinhos que compramos
    ele nunca veio ate nós, por que ele deixou construirmos
    ass. maria e carlos

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    1. Seu caso é indefinido.
      Vai depender do resultado do processo de reintegração de posse.
      Brigue até o final no processo e se perder ofereça comprar o terreno do vencedor.
      Caso realmente perca e o vencedor não aceite a oferta você poderá perder a obra.
      Sucesso!!!

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  116. Caro Anderson, boa tarde!

    Minha mãe é proprietária (1/4) de uma casa velha, que está na nossa família há 80 anos numa área residencial com 300m² de terreno (o valor do terreno está entre R$ 300 mil a R$ 350 mil). A família não aluga a casa há 10 anos e neste período nenhum herdeiro residiu lá. Os quatro irmãos herdeiros deixaram de pagar o IPTU por 10 anos! Percebi que "alguém de má-fé" havia pagado o IPTU 2011. Assustada imediatamente, como filho e futuro herdeiro, paguei o IPTU 2012. Aproveitei para negociar a dívida ativa "R$ 20 mil" no meu CPF por sete anos. Na verdade, meu irmão e eu concordamos que dividiríamos tais despesas. Tenho mais duas irmãs. No entanto, elas disseram que era melhor deixar o imóvel ir a leilão. A inscrição do bem (RGI) está em nome da minha avó materna (já falecida). No formal de partilha minha mãe detém 25%. Na verdade, ela é contra o meu investimento nesse bem: “não coloque seu suado dinheiro nesse ninho de cobras”. Tenho uma suspeita que um dos irmãos de minha mãe (25%) queira receber alguma coisa, possivelmente de forma obscura ajudando o mandante da família de invasores em benefício futuro. Os outros dois irmãos são falecidos e as famílias não estão preocupadas em pagar nenhuma conta que diga respeito ao imóvel.

    Pedi para um amigo para ir até a casa invadida para sondar informações com o próprio invasor (um trabalho investigativo). O canalha disse que cuidava da casa para outra mulher que era “proprietária” rica e que não tinha interesse em vender o terreno, pois faltavam alguns detalhes com os herdeiros (essa foi a tal conversinha inventada pelo invasor). Meu amigo comentou que eles tinham puxado um gato, que havia duas motos sem placa no terreno, uma situação precária do bem, sem higiene, cheiro forte, etc.

    Munido do RGI e do IPTU 2012 pago fui acompanhado pela polícia até o imóvel invadido. Acabamos indo todos para a delegacia. Na DP a tal mulher de baixo nível que foi chamada pela família de invasores disse que "a tal família – 3 ou 4 pessoas" permanece na casa há 3 anos e mostrou fotos da casa velha abandonada já com o mato bem alto. Ela mostrou que quitou o IPTU 2011 (afinal o documento foi extraviado de má-fé) e disse que havia um débito com a Cedae de “R$ 8 mil” e possíveis multas da vigilância sanitária (dengue ou qualquer outra coisa).

    Ainda na delegacia o inspetor viu o formal de partilha da minha mãe, mostrei o acordo com o IPTU e também apresentei a certidão de nascimento contando a história da minha família materna. Mostrei também que minha família paterna tinha outras propriedades no bairro vizinho há 100 anos. A tal mulher não foi ouvida de forma particular e não teve a mesma atenção que foi dedicada a mim. Sem dúvida, a polícia viu que ela não tinha como comprovar a propriedade (RGI) e que desconhecia a história da família, ou seja, era uma oportunista trabalhando com pouco ou nenhum dinheiro com o objeto do usucapião. A tal “representante” dos invasores disse que o advogado estava em viagem.

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  117. Continuação II:

    Fiz uma carta de próprio punho discorrendo ao delegado a invasão e uma possível ligação clandestina de energia (que era de fato um gato). Terei depois um protocolo ou coisa parecida para acompanhamento. A polícia me recomendou a procurar imediatamente um advogado cívil para o procedimento da reintegração de posse, já que na DP não poderia ser feito mais nada, ou seja, retirar os invasores a força. Aproveitamos e ligamos para o disque denúncia para informar o gato, as possíveis motos roubadas na casa, etc.

    Observação sobre o período de permanência dos invasores: vizinhos reclamam dos invasores (música alta, pessoas maltrapilhas, barulho de moto e brigas). Alguns vizinhos alegam que eles estão lá há três meses, um ano e até três anos. O segurança de rua disse que os invasores estão na casa há quase um ano. A vizinha ao lado da casa invadida afirma que testemunha que os invasores estão lá a menos de um ano.

    Dr. Anderson já agradeço a leitura sobre a minha questão até aqui e agora coloco esses tópicos para avaliação do doutor:

    - Devo quitar as dívidas com meu irmão (IPTU, Cedae, demolição da casa antiga de 100m², “bombeiro”, etc) valor estimado de “R$ 50 mil” (não tenho muita ideia quando a esse valor, pois essa iniciativa nossa é recente);

    - Teremos os custos com um advogado especialista, assim como o doutor, no Rio de Janeiro para a ação de reintegração de posse, etc. Desconheço quanto tempo leva esse processo e os custos envolvidos;

    - Disseram para eu registrar todos os meus custos até mesmo com o deslocamento (combustível). Caso algum herdeiro decida recorrer algum direito diante de um investimento posterior que eu possa fazer no terreno, após a reintegração da posse.

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  118. Continuação III:

    Seguem as perguntas:

    1) Devo fazer um abaixo assinado dos vizinhos insatisfeitos com os invasores como mais uma prova documental? Caso positivo, quantas assinaturas serão necessárias?

    2) É importante tirar fotos do imóvel mostrando que não houve melhorias feitas pelos invasores?

    3) Quanto tempo leva a ação de reintegração de posse em terrenos urbanos (300m²)?

    4) É necessária a procuração/consentimento dos quatro herdeiros para que eu possa entrar com a ação de reintegração de posse ou poderei fazer diretamente (como neto), já que o RGI ainda está no nome de minha avó?


    5) Assumindo as dívidas de uma década e as necessidades do processo com a reintegração da posse meu irmão e eu poderemos nos tornar detentores de 100% do bem OU continuaremos tendo direito apenas aos 25% que cabem a herança de minha mãe?

    6) Caso seja possível judicialmente o direito de 100% da propriedade, o que devo fazer para garantir tal direito o mais breve possível “em 5 anos”: desenvolver um projeto social no bem, construir uma casa para moradia ou poderei alugar?

    Desde já agradeço pela sua prévia consultoria.

    Cordialmente,

    Felipe Arruda

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    1. Felipe.
      Eu tenho um terreno num estado parecido com o seu, só que o meu tem a agravante de que foram mais de um invasor e terei que fazer perícia para constatar quantos invasores são e qual o tamanho real da invasão.
      Pelo que entendi o seu terreno tá inteiro, só tá invadido e tem um problema no registro.
      Primeiramente deve-se fazer o inventário da parte da sua avó no terreno (pode ser feito em cartório) e então entrar com a ação de reintegração de posse (não precisa ser postulada por todos os donos).
      Dificilmente você conseguirá 100% do bem, pois no registro sempre vai constar o nome dos outros herdeiros, ainda que eles tenham abandonado o bem.
      É importante ter um registro dos gastos pois caso quando você reaver o terreno os outros donos queiram vender você receberá um pouco mais que os seus 25%.
      Se você reaver a posse poderá usar o terreno como moradia até que algum dos outros donos queira vender ou algo assim. Se alugar terá que repartir o valor do aluguel com os outros donos, porém poderá alugar o imóvel para se ressarcir dos gastos.
      Quanto a provas da baderna que os invasores estão fazendo é importante apenas para o livre convencimento do juiz. O mais importante é a prova da propriedade.
      Sucesso!!!

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  119. Boa noite Dr....
    Meu avô tinha um terreno com casa e parte deste foi invadido no luto de minha avó em julho 2011, quando ninguém da família estavam lá. Em setembro depois de resolver alguns problemas da minha avó procurei o invasor para saber se tinha documentos porque meu avô era muito reservado e não consegui achar nenhum. Me mostrou uma escritura com endereço similar, sabia que não era ali, e tinha pedido uma retificação no cartório e feita pelo mesmo. Se prevaleceu de prefeitura desorganizada, que aceita escritura como posse de terreno tirou Iptu, licenças construção, etc. Mas, com tempo achei no cartório registro de propriedade e mostrei ao invasor pedindo que se retirasse. Não se retirou e invadiu mais uma vez na nossa ausência. Ficou como passagem para rua somente 02 metros e perdi toda frente. Fui na delegacia e pedi esbúlio possessório. Resolvi vender. Mas, antes, foi aceita a denúncia na prefeitura, está na procuradoria parada. Pensei em levar minha avó (89 anos)para obrigar o procurador a dar pelo menos o parecer. Com contrato promessa de compra o comprador não consegue ir na justiça por causa deste e nem desmembrar (para escritura) por causa da denúncia parada e também o terreno não tem medidas mínimas para isso. O comprador sabia da invasão e está no contrato. O comprador me pediu a procuração para ajuizar em nome de minha avó. Não concordo porque vendi para não termos esta dor de cabeça e ele quer levar até o cartório na justiça. Acho que ele não poderia entrar com nome dele. O comprador sugeriu então que juntos fossemos retomar o terreno. Discordo pelo mesmo motivo. Mas, Dr. ele pode retomar por ele mesmo e cercar para ele colocar coisas dele, cadeado ou o que for necessário tendo só a promessa de compra e venda? Neste caso, já daria condições ou tenho que dar a chave do terreno ainda em minha posse para ele retomar a parte invadida? Quais as consequencias, seria o art. 345 para ele ou sobraria para nós? Fico com pé atrás se devo dar a chava para ele. Ele pode Fazer, vamos em frente? Qual sua opinião?

    Grato

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    1. Pergunta comprida. Vamos por partes então.
      O terreno da sua avó foi invadido.
      Você o vendeu e quem comprou sabia que estava invadido.
      Agora quem comprou quer tirar o invasor.
      Você tem a escritura.
      Não consegue passar a escritura pro comprador por um problema na prefeitura.

      Resolução:
      Na verdade você não precisa ajudar o comprador. Com um contrato de compra e venda ele consegue entrar com a ação em nome próprio.
      Sucesso!!!

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  120. Continuação IV

    Caro Anderson,

    Você é fera mesmo!

    Você acha que com um advogado poderei propor aos herdeiros que doem 50% (dos 25% de cada um) do bem para mim e os outros 50% (pagaria R$ 10 mil para cada herdeiro)? Com o RGI no meu nome montaria uma ONG com o nome de minha avó (homenagem à mãe dos herdeiros).

    Demostro aos herdeiros todas as pendências de uma década, como: IPTU, Cedae, luz, multas com a vigilância sanitária, ação de reintegração posse, custos administrativos e por aí vai e assumo todas essas dívidas e demais custos para ter o RGI. As dívidas e demais custos chegaria a “R$ 30 mil” para cada um dos quatro herdeiros. Desta forma, eles se livram dessa dor de cabeça e ainda recebam R$ 10 mil pela venda dos outros 12,5% do bem que eles abandonaram.

    a) O Dr. acha que para quem não está nem aí para o imóvel a doação se faz uma opção possível?

    b) É verdade que ninguém pode doar 100% de um bem, mas no máximo 50%?


    c) Caso positivo, o que fazer no caso de um herdeiro que não tem o formal de partilha ou não fez inventário, ou seja, não tem o bem da mãe falecida (25%) no nome dele? Isso complica tudo?

    Ah outra coisa!
    Um terreno adquirido por usucapião também vai a leilão?

    No caso da perda da propriedade por usucapião a família que era proprietária legítima do bem tem algum direito/valor (R$) a receber?

    Um bom início de semana para você.

    Abraço,

    Felipe - RJ

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    1. a) Acordo é acordo. s chances de aceitação do acordo que falou são boas, mas sempre há a chance de não ser aceito.

      b) Para pessoas casadas a venda de um imóvel tem que ter a aceitação do cônjuge. No seu caso não seria uma doação mas sim a compra da parte dos outros herdeiros.

      c) O herdeiro que não tem o registro deve fazer o inventário antes de te vender a parte dele.

      Pergunta extra: usucapião é forma de aquisição da propriedade. Que tem usucapião declarado em sentença judicial tem o registro do imóvel e pode perdê-lo em leilão caso possua outro imóvel.

      Pergunta extra 2: Quem perde a propriedade por usucapião não recebe nenhuma indenização.

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  121. Caro Anderson,

    Obrigada por toda consultoria!

    Que Deus continue lhe dando sabedoria para poder ajudar o próximo.

    Abraço,

    Felipe

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  122. Olá Dr.Anderson
    Sou advogada iniciante e meu amigo teve seu lote invadido e o mesmo entrou com Ação de Reintegração de Posse com pedido liminar, que foi indeferido, por que foi alegado falta de comprovar a posse. Falaram que faltou ele juntar guias do IPTU. O que vc acha que pode se feito agora?
    abços

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    1. Tem uma coisa que não entendo a motivação, até pelo princípio da instrumentalidade das formas e da fungibilidade, que é essa distinção entre reintegração de posse e reinvindicação de posse.
      Na reintegração basta ter a posse anterior, mesmo sem propriedade, já na reinvindicação não necessita posse anterior, mas propriedade.
      Se ele tinha a posse antes da invasão ele pode juntar comprovações da posse e pedir a reconsideração da liminar, agravar, etc.. Se ele não tinha é melhor ele entrar com a ação de reinvindicação de posse.
      Sucesso!!!

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  123. Hola

    Minha e eu moramos num terreno invadido a mais 12 anos. Agora aprefeitura quer nos desapropriar alegando que vai construir um piscinão no local que e que nossas casas estão em área de risco. Porém sabemos que isso não é verdade.

    Visto que tem pessoas na área em que vão construir bem mais perto do que nossas casas que não foram notificadas por terem contrato de compra.

    Esta semana a defesa civil foi nas casas tirar fotos e tudo mais....

    tem como legalizar esse terreno?, eles só estão implicando com casas que não tem escritura. As demais mesmo que estejam mais proximas da construção não foram notificadas.

    Sei que umas pessoas já conseguiram uma resalva por está em processo de legalização do terreno nas mesma condiçoes que o meu e na área proxima.

    aguardo sua resposta.

    Alexandra

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    1. Alexandra.
      Se algumas pessoas conseguiram talvez vocês também consigam.
      Procure um advogado ou defensor público para entrar com o Mandado de Segurança.
      Sucesso!!!

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  124. Olá Dr. Anderson,

    Na ação de reintegração de posse os proprietários deverão quitar as dívidas passadas (IPTU, Cedae, etc) ou mostrar que estas já foram negociadas para avaliação do juiz na ação?

    ou

    Serão necessários apenas o RGI e o IPTU 2012 quitado do bem?

    Bom feriado!

    Abraços,
    Felipe (RJ)

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    1. Entre com ação de reinvindicação de posse com RGI e IPTU 2012.
      Sucesso!!!

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  125. Boa Noite, Dr. Anderson, A Paz de Nosso Senhor Jesus Cristo e o Amor de Maria Santíssima estejam contigo.Gostaria imensamente de seus conselhos:Meu marido é herdeiro de dois terrenos , juntamente com seus nove irmãos, que por discórdia entre eles,após o inventário concluído, esses dois terrenos nenhum deles, fizeram nada neles, eu como cunhada fui atrás e verifiquei que em um já há uma casa construída há mais de quatro anos e eu consegui passar a água para meu nome, e no outro terreno uma pessoa passou o iptu e pagou este ano , porém o terreno não tem nenhuma construção, entrei em contato com esse cidadão através do celular o mesmo disse que tem uma escritura particúlar, eu tenho o contato de compra da imobiliária e registrei o terreno no nome dos dez herdeiros,quanto a casa que foi construída eu tenho chance de pelo menos fazer um acordo com o invassor? e o outro terreno que atitude tomar?, a briga entre os irmãos é feia, meu marido levou dois tiros do irmão mais velho por causa de outros bens deixado pelos meus sogros, se meu marido passar uma procuração para mim eu poderia resolver este problema?, por exemplo : Meu marido trab0alha numa oficina cujo o galpão é dos herdeiros, agora apareceu uma pessoa querendo comprar-lá, eu estou tentando fazer uma permuta entre os herdeiros e os bens que eles estão usufruindo assim como o meu marido. que atitude tomar pois leiga nesses assuntos, gostaria que me respondesse através do meu email:souzalandimaria@hotmail.com, desde já agradeço sua atenção para comigo e que Deus te abençoe e te guarde.

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  126. meu nome e paulo henrique: Dr:theodoro eu tava sem enprego e tinha um tereno da prefeitura que tinhão feito umas casas SDHU e sobrou no final das casas ums terrenos que um pessoal em vadiu e eu fui no mesmo barco o as familhas q envadirão construirão e ja estão morando la eu tanbem comesei a construir uma das familhas ja esta em um dos terrenos a mas de 7 anos mas sou leigo sobre tudo isso pode me ajudar ou me dar agum conselho to terminando e etrando para dentro com minha mulher e meus dois filhos mas to com medo ainda. grato des de já. Dr:

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    Respostas
    1. Paulo.
      Não invista muito no início.
      Tente se informar se o terreno é da prefeitura, pois se for você poderá perdê-lo a qualquer tempo.
      Sucesso!!!

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